9048
.pdfМИНОБРНАУКИ РОССИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования
«Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»
П.А. Овчинников
ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ
Учебно-методическое пособие
по подготовке к лекциям и практическим занятиям (включая рекомендации обучающимся по организации самостоятельной работы) по дисциплине «Экономика недвижимости» для обучающихся по направлению подготовки 21.03.02 Землеустройство и кадастры,
направленность (профиль) Кадастр недвижимости
Нижний Новгород
2022
1
МИНОБРНАУКИ РОССИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования
«Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»
П.А. Овчинников
ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ
Учебно-методическое пособие
по подготовке к лекциям и практическим занятиям (включая рекомендации обучающимся по организации самостоятельной работы) по дисциплине «Экономика недвижимости» для обучающихся по направлению подготовки 21.03.02 Землеустройство и кадастры,
направленность (профиль) Кадастр недвижимости
Нижний Новгород ННГАСУ
2022
2
УДК 332.6
Овчинников, П. А. Экономика недвижимости : учебно-методическое пособие / П. А. Овчинников ; Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет. – Нижний Новгород : ННГАСУ, 2022. – 87 с. – Текст : электронный.
Даются тематика лекций, их краткое содержание, содержание практических занятий, а также методические рекомендации по организации самостоятельной работы обучающихся по дисциплине «Экономика недвижимости». Указывается необходимая литература и источники, разъясняется последовательность их изучения, выделяются наиболее сложные вопросы и даются рекомендации по их изучению.
Предназначено обучающимся в ННГАСУ для подготовки к лекциям и практическим занятиям, организации самостоятельной работы по направлению подготовки 21.03.02 Землеустройство и кадастры, направленность (профиль) Кадастр недвижимости.
©П. А. Овчинников, 2022
©ННГАСУ, 2022
3
СОДЕРЖАНИЕ
1 |
Понятие и отличительные характеристики недвижимости |
4 |
|
2 |
Земельный участок как основа недвижимости |
6 |
|
3 |
Классификация объектов недвижимости |
7 |
|
4 |
Предприятие как земельно-имущественный комплекс |
9 |
|
5 |
Жизненный цикл и износ объектов недвижимости |
10 |
|
6 |
Место рынка недвижимости в рыночной экономике и его функции |
12 |
|
7 |
Анализ рынка недвижимости на основе инструментов моделирования и |
16 |
|
прогнозирования |
|
||
8 |
Система экспертиз недвижимости |
24 |
|
9 |
Основные факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости |
27 |
|
10 |
Основные цели и принципы оценки стоимости недвижимости |
32 |
|
11 |
Элементы финансовой математики для оценки объектов недвижимости |
36 |
|
12 |
Доходный подход к оценке объектов недвижимости |
37 |
|
13 |
Затратный подход к оценке объектов недвижимости |
45 |
|
14 |
Сравнительный (рыночный) подход к оценке объектов недвижимости |
53 |
|
15 |
Согласование результатов оценки |
62 |
|
16 |
Методы оценки рыночной стоимости земельных участков |
64 |
|
17 |
Основы управления недвижимостью |
72 |
|
18 |
Финансирование жилищного строительства на основе использования |
82 |
|
счетов эскроу |
|
||
Список литературы |
84 |
4
1 Понятие и отличительные характеристики недвижимости
Недвижимое имущество – включает в себя в соответствии со статьей 130 Гражданского Кодекса (ГК РФ) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Например, машино-место.
К недвижимым вещам также приравниваются предприятия в целом как имущественный комплекс.
Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.), относится к объектам, не связанным с землей. Но поскольку оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту следует детально описывать все оборудование, включаемое в его состав.
Строительное сооружение (сооружение) – строительная продукция, включающая в себя здания и другие объекты строительства (дороги, мосты, дамбы, плотины, башни, резервуары и т.п.).
Здание – строительное сооружение, непосредственно предназначенное для жизнедеятельности людей.
Кроме того, в современной теории и практике рынка недвижимости, в международных стандартах по оценке различают такие понятия, как физический объект (Real Estate) и правовые отношения (вещные права), связанные с недвижимостью (Real Property).
Соответственно и в русском языке, если говорится о физической сущности объектов недвижимости, рекомендуется употребление понятия «объект недвижимости».
Если подразумеваются правовые отношения (владение, пользование, распоряжение), то рекомендуется употреблять юридическое понятие «недвижимая собственность».
Если используется экономическое понятие, то «недвижимость».
С экономической точки зрения, любое имущество может быть использовано не более чем по трем вариантам:
1)в качестве блага;
2)товара;
3)источника дохода.
В экономической теории не делают различия между благами материального и нематериального характера. Благо – это любой объект, связанный с выбором потребителя.
Благо – это объект способный удовлетворить нужды потребителя, например, способный повысить уровень его благосостояния.
5
В качестве блага могут быть предметы (объекты недвижимости) и действия, например, услуги (оказываемые на рынке недвижимости).
Объекты недвижимости – это не только товар, способный удовлетворить личные потребности людей, но и одновременно капитал в вещной форме, приносящий доход.
Таким образом, недвижимость это благо способное удовлетворить потребности, а также источник дохода.
Благо обладания недвижимостью и получение доходов от ее использования неразрывно связано с расходами (издержками), а также с риском гибели или порчи недвижимости.
Недвижимость – это благо, способное приносить доход и расходы. Недвижимое имущество имеет тройственную сущность: как физический
объект, как объект экономических отношений и как объект правовых отношений. Поэтому в течение всего срока жизни здания параллельно выполняются три цикла: правовой, физический и экономический.
Деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в трех аспектах – правовом, экономическом и техническом.
Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость.
Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.
Технический аспект управления состоит в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.
Понятие единого объекта недвижимости
Единый объект недвижимости (ЕОН) включает в себя следующие элементы: земельный участок и улучшения земли.
Под улучшениями (improvements) земли понимаются любые произведенные с землей изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведенных на ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения.
Российское гражданское законодательство рассматривает земельные участки и расположенные на них здания, как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества. Вне связи с земельными участками объекты недвижимости понижаются в цене.
6
2 Земельный участок как основа недвижимости
Земельный участок – часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Земельный кодекс РФ в числе основных принципов земельного законодательства назвал деление земель на категории, которые различают по двум признакам:
-по основному целевому назначению;
-по правовому режиму использования и охраны.
Категория земель – это часть земельного фонда, выделяемая по основному целевому назначению и имеющая определенный правовой режим использования и охраны.
Целевое назначение – это установленный законодательством порядок, условия и предел использования земель для конкретных целей.
Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
1)земли сельскохозяйственного назначения;
2)земли населенных пунктов;
3)земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4)земли особо охраняемых территорий и объектов;
5)земли лесного фонда;
6)земли водного фонда;
7)земли запаса.
Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
1)жилым;
2)общественно-деловым;
3)производственным;
4)инженерных и транспортных инфраструктур;
5)рекреационным;
6)сельскохозяйственного использования;
7)специального назначения;
8)военных объектов;
9)иным территориальным зонам.
Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями:
1. Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести.
7
2. При оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:
как основного средства производства (сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов и продуктов питания);
как пространства для социально-экономического развития (земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости;
3. Земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность (особенно земли лесного и водного фондов).
4. При оценке стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, так как срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений, со временем, как правило, увеличивается. В современных условиях земля в России является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки. Причинами этого являются:
специфика данного объекта;
несовершенство нормативно-правовой базы;
неразвитость земельного рынка в стране.
Экономически обоснованная стоимостная оценка земельных участков является сложной процедурой, которая должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости. Заниженная оценка стоимости земли порождает неэффективное землепользование в сельском и лесном хозяйствах, а также нерациональную модель городского развития, например размещение в центральной части промышленных зон, а также экологически вредных предприятий.
Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка. Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административнотерриториальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату.
Целью рыночной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.
3 Классификация объектов недвижимости
Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих
8
целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:
1.Естественные (природные) объекты – земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр.
2.Искусственные объекты (постройки):
а) Жилая недвижимость. Существует много классификаций жилой недвижимости, например, по этажности:
малоэтажный дом (до трех этажей);
многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей);
дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей);
высотный дом (свыше 20 этажей).
б) Коммерческая недвижимость. В этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.
Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – индустриальную (промышленную) недвижимость.
К недвижимости, приносящей доход, относят: офисные помещения, гостиницы, гаражи-стоянки (автопаркинги), склады, рестораны, магазины и торговые комплексы.
За рубежом принята классификация объектов коммерческой недвижимости по категориям А, В и С.
Категория А. Объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса. Объекты недвижимости, используемые для ведения определенного бизнеса, обычно продаются вместе с бизнесом (специализированная недвижимость);
Категория В. Объекты недвижимости для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вложенный капитал.
Категория С. Избыточная недвижимость – земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.
в) Общественные (специальные) здания и сооружения:
лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, санатории, спортивные комплексы и т.д.);
учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, вузы, дома детского творчества и т.д.);
культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
специальные здания и сооружения – административные (полиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.
9
г) Инженерные сооружения как объекты недвижимости могут быть классифицированы:
на градостроительные (наземные и подземные сооружения);
энергообеспечивающие (нефтяные базы, теплоэлектростанции);
инфраструктурные (транспортные и терминальные сооружения);
промышленные (доменные и мартеновские печи, стапели, эллинги);
экологические (заводы по утилизации отходов и очистные сооружения);
специальные сооружения военно-промышленного комплекса;
передаточные устройства (нефте- и газопроводы, линии электропередач) широко используются как технологические сооружения топливно-энергетических комплексов гражданского и промышленного назначения.
Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к
эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относиться к незаконченным объектам строительства. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых работы прекращены.
В соответствии с действующим порядком различают: консервацию и полное прекращение строительства. Решение о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также:
- при консервации – срок, на который консервируется (временно прекращается) строительство, условия консервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, ответственность за сохранность построенных объектов;
- при полном прекращении строительства – порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей.
4 Предприятие как земельно-имущественный комплекс
Земельно-имущественный комплекс – это совокупность земли и другого имущества, имеющая определенное функциональное назначение. При этом земля – не просто функциональная часть этой совокупности, а ее база, системообразующий элемент. В составе земельно-имущественного комплекса следует рассматривать следующие виды элементов:
земельные участки;
объекты недвижимого имущества;
объекты движимого имущества, относящиеся к основным фондам;
движимое имущество, относящееся к оборотным средствам;
движимое имущество, относящееся к нематериальным активам. Производственные (индустриальные) земельно-имущественные
комплексы используются |
в |
целях |
производства |
продукции |
и |