книги / Техническая экспертиза объектов недвижимости
..pdfЗдание построено |
Дом сносится |
* может увеличиваться за счет реконструкции, переоборудования, модернизации; ** может быть больше, чем фактиче ский возраст здания.
Рис 9.1. Срок жизни здания
ФИК= 7ФИг/уРк, |
(9.2) |
1=1 |
|
где ФИКфизический износ конструктивного элемента или системы; ФИ, - физический износ /-го участка элемента или системы, определенный по табл. 1-71 [2], %; Pt - размеры (площадь или длина) /-го участка, м2 или м; Рк - размеры всего конструктивного элемента или системы, м2 или м; п - число поврежденных участков.
Физический износ здания в целом определяется по формуле
ФИ3 = 7 <t>MKi-Si/m , |
(9.3) |
i = i |
|
где ФИ3 - физический износ здания, Ф/f*, - физический износ /-го конструк тивного элемента или системы, %; <5,-- доля восстановительной стоимости /-го элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания, %; п - число отдельных элементов или систем в здании.
Доли восстановительной стоимости отдельных элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания следует принимать по утвер жденным укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий, а для элементов и систем, не имеющих утвержденных УПВС, - по их сметной стоимости.
Усредненные доли восстановительной стоимости конструктивных эле ментов в укрупненных элементах и устройств в системах инженерного обо рудования здания приведены в табл. 9.1 и 9.2 [1].
Таблица 9.1 Усредненные доли восстановительной стоимости конструктивных элементов
Наименование |
Наименование |
|
Удельные веса |
|
||
укрупненных |
конструктивных эле- |
по группам капитальности, % |
||||
конструктивных |
ментов |
I |
II |
III |
IV |
V |
элементов |
|
|
|
|
|
|
Стены и перегород |
Стены |
73 |
86 |
80 |
76 |
61 |
ки (100 %) |
Перегородки |
27 |
14 |
20 |
24 |
39 |
Крыша (100 %) |
Конструкция крыши |
75 |
40 |
40 |
40 |
47 |
|
Кровельное покрытие |
25 |
60 |
60 |
60 |
53 |
Проемы |
Окна |
48 |
56 |
56 |
67 |
67 |
|
Двери |
52 |
44 |
44 |
33 |
33 |
значений, износ следует принимать равным верхней границе. Если выявлен только один или несколько признаков износа, то физический износ следует принимать равным нижней границе интервала. Если в таблице [2] интервалу значений физического износа соответствует только один признак, то физиче ский износ системы или участка следует принимать по интерполяции в зави симости от размеров и характера имеющихся повреждений. В таблицах 1-71 строительных норм [2] в состав работ по устранению физического износа не включены сопутствующие и отделочные работы, подлежащие выполнению при ремонте данного элемента.
9.4.2. Физический износ по сроку службы
Физический износ подразделяется на устранимый и неустранимый.
ФИ = УФИ + НФИ, |
(9.4) |
где УФИ - устранимый физический износ; НФИ - неустранимый физический износ.
Устранимый физический износ обычно относят за счет плохой экс плуатации, поэтому его иногда называют отложенным ремонтом.
Теоретически величина устранимого физического износа определяется затратами на полное восстановление эксплуатационных свойств.
Базой для расчета устранимого физического износа является степень и объем повреждений, которые определяются в результате технической экс пертизы объекта недвижимости.
Устранимым физический износ считается тогда, когда на время про ведения оценки неэкономично ремонтировать или заменять элемент, т.е. ко гда затраты на ремонт превышают прирост стоимости.
В существующей практике оценки элементы сооружения, имеющие не исправимый физический износ, делятся на долгоживущие и короткоживущие. У долгоживущих элементов (фундамент, капитальные стены, перекры тия) остаточная экономическая жизнь совпадает с остаточной экономиче ской жизнью всего сооружения.
Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономиче скую жизнь, чем все сооружение, поэтому в течение срока эксплуатации предусматривается их периодическая замена.
Нормативные сроки эксплуатации короткоживущих элементов прини маются по нормативным документам, например по строительным нормам
[2].
^•140900 = 18 790.
Нормативные усредненные сроки службы гражданских зданий в зави симости от группы капитальности, определяемые сроком службы фундамен тов, стен и перекрытий, представлены в табл. 9.3.
Таблица 9.3 Нормативные усредненные сроки службы гражданских зданий
Типы зданий |
|
Группы капитальности |
|
|
|
||
I |
II |
III |
IV |
V |
VI |
||
|
|||||||
Жилые здания |
150 |
125 |
100 |
50 |
30 |
15 |
|
Общественные |
175 |
150 |
100 |
50 |
30 |
5 |
|
здания |
|||||||
|
|
|
|
|
|
||
В табл. 9.3 введено такое понятие, как группы капитальности зданий. Рассмотрено шесть групп капитальности:
I - каменные, особо капитальные здания; фундаменты каменные или железобетонные, стены каменные, перекрытия железобетонные; норматив ный срок службы 150-175 лет;
II - каменные, обыкновенные здания, стены кирпичные, крупнопанель ные, фундаменты бетонные, перекрытия железобетонные или кирпичные своды по стальным балкам; нормативный срок службы 125-150 лет;
III - каменные, обыкновенные здания, стены из облегченной кладки, шлакобетонные, фундаменты бетонные, перекрытия деревянные, железобе тонные или каменные своды по стальным балкам; нормативный срок службы 100 лет;
IV - деревянные здания, стены деревянные рубленные и брусчатые, фундаменты бутовые, перекрытия деревянные, нормативный срок службы 50 лет;
V - сборно-щитовые здания, стены каркасные, щитовые, глинобитные, саманные, фундаменты на деревянных стульях или бутовых столбах; норма тивный срок службы 30 лет;
VI - каркасно-камышитовые и прочие облегченные здания; норматив ный срок службы 30 лет.
Нормативные сроки службы являются условными. Об этом свидетельст вует сравнение нормативных сроков, принятых в разных странах для одина ковых конструкций. Например, расчетный срок службы бетонных и железо бетонных фундаментов принят в Венгрии и Бельгии 150 лет, во Франции 100 лет, в Швеции 80 лет, в Англии 60 лет.
Рассмотрим все виды функционального износа более подробно.
Неустранимый функциональный износ 1-го рода определяется как разница между чистой потерей дохода из-за отсутствия элементов благоуст ройства на дату оценки и их стоимостью замещения, если бы они были в со ставе здания во время строительства. Таким образом,
Н М У ,=ЧП Д -Сстр, |
(9.7) |
где ЧПД - чистая потеря дохода из-за отсутствия элементов; Сстр - |
стои |
мость этих элементов при монтаже их во время строительства. |
|
ЧПД определяется через величину снижения годовой арендной платы и коэффициент капитализации.
Пример. В оцениваемом здании низкие потолки, не отвечающие современным требованиям. Это снижает арендную плату на 50 руб/м в год. Сдаваемая в аренду площадь 1000 м Стоимость потолков нормальной высоты, равная разности стоимости замещения здания при нормальной полезной вы соте и восстановительной стоимости при пониженной высоте, составляет 2000 руб.
Вначале определяется чистая потеря дохода:
ЧПД = 50-1000/0,2 = 250 тыс. руб.
Тогда неустранимый функциональный (моральный) износ 1-го рода HMYi = 250 тыс. руб. - 200 тыс. руб. = 50 тыс. руб.
Неустранимый функциональный износ 2-го рода определяется как сумма остаточной восстановительной стоимости морально устаревших эле ментов и чистой потери дохода за вычетом стоимости замещения современ ных элементов, как если бы они были в составе здания во время строительст
ва. Тогда |
|
НМУ2 = Сстр - ФИ + ЧПД - Сзам, |
(9.8) |
где Ссхр - полная восстановительная стоимость морально устаревших эле ментов; ФИ - физический износ морально устаревших элементов; ЧПД - чистая потеря дохода из-за морально устаревших элементов; Сзам - стои мость замещения современных элементов при монтаже их во время строи тельства.
Пример. Главный корпус завода представляет собой здание 1-й группы
капитальности из сборных железобетонных |
конструкций стоимостью |
190 руб/м3 |
|
3 |
W |
Строительный объем здания 50 тыс. м , физический износ составляет
30 %. Современные модульные конструкции типа «сэндвич» стоят в среднем
