6431

121

Значимое влияние на инвестиционную привлекательность оказывает эффективность инвестиционной политики, результаты которой отражаются в финансовых отчетах предприятия. В этой связи необходимо обеспечивать экономическую эффективность реализуемых инвестиционных проектов, предпринимая следующие инициативы:

−сокращение косвенных расходов на реализацию инвестиционных про-

ектов;

−реализацию инвестиционных проектов на инновационной основе;

−определение принципов дивидендной политики в соответствии с инвестиционной политикой.

Определение принципов дивидендной политики позволит обеспечить повышение как курсовой стоимости акций, так и прибыли на акцию. Также необходимо на выплату дивидендов направлять средства, остающиеся после распределения чистой прибыли на инвестиции, внутренняя норма доходности которых больше или равна рыночному уровню.

Необходимо отметить, что реализация активной кадровой политики (кадровый аудит, формирование кадрового резерва на выполнение функций, находящихся в настоящее время в компетенции менеджмента компании, обучение, внедрение опционных программ стимулирования) и ее информационное освещение окажут значительное воздействие на рост показателя инвестиционной привлекательности.

Внедрение опционной программы мотивации руководителей положительно скажется на привлекательности предприятия, так как будет способствовать ориентации менеджмента на увеличение привлекательности компании в дальнейшем.

Одним из факторов инвестиционной привлекательности является улучшение информационной прозрачности и корпоративного управления предприятием. Цель такого улучшения – приведение стандартов прозрачности структуры собственности и управления в соответствие с корпоративной практикой за-

122

рубежных компаний, рекомендациями авторитетных исследовательских центров, организаторов торговли ценными бумагами и финансовых регуляторов.

При этом следует отметить различия мнений инвесторов по поводу влияния информационной прозрачности на инвестиционную привлекательность компаний. Частные инвесторы и инвестиционные фонды выражают свою готовность платить больше за акции компании, способной должным образом обеспечить защиту их прав и законных интересов. На рост привлекательности, по их мнению, также должно оказать влияние улучшения практики раскрытия компанией информации, наличие которой позволит обеспечить доступ инвесторов компании к интересующим их сведениям в объеме, необходимом для принятия ими решений, связанных с правами участия в управлении компанией. Для инвесторов другой группы (государство, кредитующие источники) эти вопросы не играют такой роли при оценке компании в качестве потенциального объекта для вложения средств, так как в большей степени их интересуют данные финансовой и социальной отчетностей.

Для воздействия на фактор повышения информационной прозрачности необходимо:

−управлять объемом важной для инвесторов информации, являющейся дополнительной по отношению к информации, подлежащей обязательному раскрытию;

−применять систему непосредственного взаимодействия и диалога с аналитиками рынка и прочими заинтересованными лицами.

В связи с этим важным условием является реализация комплексной маркетинговой программы, формирование внутри предприятия специального подразделения, отвечающего за взаимодействие с инвесторами и аналитиками.

Необходимо отметить, что качество корпоративного управления является стратегическим фактором, поскольку в зависимости от данного фактора происходит формирование стратегии и тактики развития предприятия, что напрямую влияет на все показатели хозяйственно-экономической деятельности компании.

123

Для качественной системы корпоративного управления необходимо соблюдение следующих принципов управления.

1.Обеспечение акционерам реальной возможности осуществлять свои права, связанные с участием в обществе.

2.Обеспечение равного отношения к акционерам, владеющим равным числом акций одного типа.

3.Осуществление советом директоров стратегического управления деятельностью компании и эффективного контроля над деятельностью исполнительных органов предприятия, а также подотчетность членов совета директоров его акционерам.

4.Обеспечение исполнительным органам компании возможности разумно, добросовестно, исключительно в интересах компании осуществлять руководство текущей деятельностью общества, а также подотчетности исполнительных органов совету директоров и акционерам.

5.Своевременное раскрытие полной и достоверной информации, в том числе о финансовом положении, экономических показателях, структуре собственности и управления, для того чтобы акционеры и инвесторы имели возможность принимать обоснованные решения.

6.Учет предусмотренных законодательством прав заинтересованных лиц,

втом числе работников

7.Эффективный контроль над финансово-хозяйственной деятельностью компании.

Таким образом, разработка и реализация данных мероприятий по управлению инвестиционной привлекательностью предприятия значительным образом определит стабильный рост внешних инвестиций.

Литература 1. Ансофф, И. Новая корпоративная стратегия [Текст] / Пер. с англ.

Ю.Н. Каптуревского. – СПб.: Питер, 1999. – 416 с.

124

2.Бард, В.С. Финансово-инвестиционный комплекс [Текст] / В.С. Бард. – М.: Финансы и статистика, 1998. – 115с.

3.Давыдова, Л.В. Финансовая устойчивость предприятий [Текст] / Л.В. Давыдова. – М., 1997. – 337с.

4.Попов, В.М. Бизнес-план инвестиционного проекта [Текст] / В.М. Попов. – М.: Финансы и статистика, 1997. – 217с.

5.Фомин, П.А. Оценка эффективности использования финансов предприятий в условиях рыночной экономики [Текст] / П.А. Фомин, В.В. Хохлов. – М.: Высшая школа, 2001.

Щербакова Т.В.

АНАЛИЗ СУЩЕСТВУЮЩИХ ПОДХОДОВ К РЕШЕНИЮ ПРОБЛЕМЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Кризис значительно повлиял на большинство нижегородских строительных компаний, которым в конце 2008 г. пришлось срочно корректировать свои проекты. В результате сегодня на жилищном рынке можно констатировать перенос сроков начала или окончания работ, дробление вводимых очередей строительства на более мелкие, приостановку проектов на короткий или длительный период.

Несмотря на то, что наиболее рискованным считается ранний этап строительства, прекращение работ может произойти на любой из стадий. Самыми незаметными вариантами являются приостановка на подготовительном этапе, когда компания приступила к расселению, столкнулась с его высокой стоимостью, не выдержала финансового бремени и остановила процесс, а также начало реализации проекта. Более заметно, когда строительство прекращается, когда проект находится в фазе строительных работ (установка фундамента, возведение этажей или остекление и внешняя отделка здания). Компании, занимающиеся жилищным строительством, оказались более уязвимы в сегодняшних условиях. Во-первых, многие участники рынка новостроек реализовывали проек-

125

ты комплексной застройки, то есть возводили сразу несколько домов, из которых теперь приходится выбирать приоритетные объекты. Во-вторых, дала сбой схема финансирования, предполагающая привлечение дольщиков и возврат денег уже в процессе строительства; с началом кризиса потенциальные покупатели стали опасаться вкладывать деньги в новостройки и тем самым лишили застройщиков важного источника средств. Недоверие дольщиков распространяется и на участников рынка, которые доказали свою надежность.

Проблема незавершенного строительства, существующая во многих регионах России, значительно снижает эффективность управления недвижимостью и негативно сказывается на экономике страны в целом. Последние годы регионы активно занимаются решением данной проблемы.

Восновном решение проблемы незавершенного строительства связано с привлечением государственных дотаций. Но количество незавершенных объектов строительства с каждым годом увеличивается, а достаточного объема средств на завершение строительства муниципалитет не имеет. В силу сложившейся ситуации необходимо проанализировать причины возникновения проблемы незавершенного строительства и существующие подходы к ее решению

всовременных условиях.

Внекоторых областях (Волгоградской, Ростовской, Московской) для выявления объектов незавершенного строительства создается специальная комиссия, которая выбирает объекты, которые можно выставлять на аукционы, передать в муниципальную собственность, продать, списать, достроить, изменить их функциональное назначение. Муниципальные власти выкупают у собственников, которые по тем или иным причинам не могут завершить строительство, объекты с высокой степенью готовности. Но денег в бюджетах муниципалитета

втаких количествах нет, а рассчитывать на помощь федерального бюджета тоже особо не стоит. Сама по себе данная идея реального решения проблемы не принесла.

ВНижнем Новгороде для организации работы по введению в эксплуатацию объектов строительства создана Межведомственная комиссия по рассмот-

126

рению вопросов, связанных с приостановкой строительства многоквартирных домов.

На заседаниях комиссии проверяется деятельность застройщиков, допустивших приостановку строительства многоквартирных домов, на соответствие действующему законодательству.

С помощью комиссии планируется:

−организовывать взаимодействие с правоохранительными органами с целью проверки законности деятельности застройщиков, допустивших приостановление строительства;

−вырабатывать рекомендации по завершению строительства;

−вырабатывать рекомендации по оказанию поддержки;

−взаимодействовать с ресурсоснабжающими организациями и надзорными службами для завершения строительства.

Для этого на заседания комиссии приглашаются представители заинтересованных министерств Нижегородской области (министерство строительства, министерство ЖКХ и ТЭК, министерство инвестиционной политики), правоохранительных органов, ресурсоснабжающих организаций.

В случае необходимости принимается решение о предоставлении информации по застройщикам, допустившим приостановку строительства многоквартирного дома, в министерство инвестиционной политики. Данное министерство отслеживает заявки на инвестиционном совете при губернаторе Нижегородской области на выделение земельного участка для реализации нового инвестиционного проекта. Кроме того, комиссия вправе давать рекомендации министерству инвестиционной политики о реструктуризации платежей застройщиков по компенсации затрат на социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру, предусмотренных соглашениями.

Следующее, не менее важное направление работы: участие области в жилищном строительстве с помощью передачи застройщикам либо самих объектов незавершенного строительства, либо участков, на которых они расположены в виде областной доли, в счет которой региональные власти получают свою

127

квоту жилья для решения жилищных нужд бюджетников. И, наконец, передача незавершенных объектов инфраструктуры жилищно-коммунальному хозяйству. Этот процесс начался в 2003 году, и немало семей получили новые квартиры благодаря именно эффективной реструктуризации незавершенного строительства, но и на этом направлении работы имеется немало проблем. Основная из них: полная или частичная утрата на многие недостроенные объекты правоустанавливающих документов, что замедляет процесс их передачи в собственность для эффективного использования.

Строительство тысяч объектов, миллионов квадратных метров жилья приостановлено на неопределенное время в связи с отсутствием средств на достройку. Возникает необходимость вовлечь этот инвестиционный потенциал в систему хозяйственных отношений с целью увеличения эффективности капитальных вложений в жилищное строительство.

Использование незавершенных строек предполагает вовлечение дополнительных инвестиционных ресурсов в жилищное строительство, что в дальнейшем приведет к увеличению ввода полезной площади жилья по стране. Реализация мероприятий, направленных на сокращение количества объектов, незавершенных строительством на территории России, позволит не только увеличить налогооблагаемую базу, создать новые рабочие места, улучшить жилищные условия населения области, но и повысить безопасность проживания граждан. Ликвидация полуразрушенных, заброшенных недостроенных объектов улучшит общее состояние благоустройства субъектов страны. Также с целью улучшения сложившейся ситуации в сфере незавершенного строительства разрабатываются и принимаются постановления и нормативно-правовые документы.

Одним из факторов, оказывающих негативное влияние на строительство, является падение спроса на жилье, связанное с неэффективностью системы ипотечного кредитования. Высокие банковские проценты, неплатежеспособность населения, ограничения по выдаче ипотечных кредитов, ужесточение требований к заемщикам и предметам залога, снижение доходов населения, не-

128

определенность дальнейшего развития ценовой ситуации привели к падению выданного числа ипотечных кредитов. Основные причины высоких процентов

– отсутствие дешевых и долгосрочных источников финансирования, а также инфляция. Кроме того, в сумму ставки по кредиту закладываются операционные расходы, риски, предполагаемые доходы банка от данного вида деятельности и т.д. Вместе с тем сложившиеся процентные ставки – это объективный уровень, изменить его искусственным способом – значит подорвать коммерческие основы ипотеки и вновь перейти на дотации за счет государственных источников. Таким образом, снижать ставки по ипотечному кредиту необходимо рыночными методами, в частности разработкой новых подходов к инвестиционным отношениям между всеми участниками рынка ипотечного кредитования.

Одно из направлений решения проблемы незавершенного строительства связано с выкупом квартир под расселение из ветхого жилья на этапе строительства, в то время как банки отказывают в выдаче кредитов под него. Цена приобретения таким способом квартир существенно ниже рыночной. Но, чтобы выполнить свои обязательства перед дольщиками, застройщики вынуждены соглашаться на реализацию небольшой части квартир по государственному контракту. Так же рассматривается вопрос о продлении договоров аренды земли, возможность предоставления госгарантий по кредитам. Предполагается более активное содействие при подключении сдаваемых объектов к энергомощностям и развитие социальной ипотеки, при которой область и муниципалитет будут компенсировать заемщику часть процентной ставки.

Таким образом, к основным причинам возникновения незавершенного строительства можно отнести:

−финансовую необеспеченность проекта;

−низкое качество проектных и строительных работ;

−несвоевременную поставку материалов и оборудования;

−необеспеченность строительства проектно-сметной документацией;

−изменение нормативно-строительной базы;

−сложности оформления в собственность объекта строительства;

129

−невозможность быстрой адаптации строящегося объекта под изменяющиеся условия рынка;

−невозможность точной оценки будущих затрат и прибыли проекта. Перечисленные причины возникновения незавершенного строительства

отражают неэффективность управления недвижимостью в целом.

Решение проблемы незавершенного строительства в настоящее время осуществляется в основном за счет государственного финансирования, что малоэффективно ввиду отсутствия достаточного количества денежных средств. Поэтому необходима разработка нового механизма инвестирования объектов незавершенного строительства за счет частных инвестиций.