7935
.pdfсоответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается не заключенным. Введение в действие нового ГК РФ является серьезной основой для создания соответствующей правовой базы и формирования цивилизованного рынка недвижимости в России. Являясь системным нормативным актом, ГК РФ оставляет возможность принятия и действия законов, которые развивают, конкретизируют, детализируют его.
Основы системы жилищного финансирования были заложены в Законе «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. №4218-1. Кроме этого закона были приняты:
∙Указ Президента Российской Федерации «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» от 24 декабря 1993 г. № 2281;
∙Постановления Правительства Российской Федерации «Об утверждении «Положения о предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья» от 10 декабря 1993 г. № 1278 (в новой редакции от 3 августа 1996 г. № 937);
∙Указ Президента Российской Федерации «О жилищных кредитах», утвердивший «Положение о жилищных кредитах» от
10 июня 1994 г. № 1180;
∙Указ Президента Российской Федерации «О выпуске и
обращении жилищных сертификатов», утвердивший «Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов» от 10 июня
1994 г. № 1182;
∙Указ Президента Российской Федерации «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья» от 29
марта 1996 г. № 430;
∙Указ Президента Российской Федерации «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» от 28 февраля 1996
г. № 293;
∙Постановление Правительства Российской Федерации «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» от 26
августа 1996 г. № 1010;
∙Федеральная целевая программа «Государственные жилищные сертификаты», утвержденная Постановлением Правительства РФ от 20 января 1998 г. № 71 «О федеральной целевой программе «Государственные жилищные сертификаты»»; присвоен статус
Президентской программы согласно Указу Президента РФ от 28
января 1998 г. № 102.
Принятие части I (1995 г.) и части II (1996 г.) Гражданского Кодекса Российской Федерации стало решающим шагом развития Российского федерального законодательства в части развития проблемы ипотечного жилищного кредитования. В части, касающейся отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, Кодекс установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др.
Принятие Гражданского Кодекса РФ, в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности. Кроме того, Гражданским Кодексом было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных Федеральных законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).
Во исполнение требований Гражданского Кодекса РФ в 1997 г. был принят Федеральный Закон РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал
нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:
∙вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество
исделок с ним;
∙государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права;
∙государственной регистрации подлежат:
право собственности на недвижимое имущество;
сделки с недвижимостью;
ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление)
∙создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;
∙государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица);
∙государственная регистрация проводится учреждением юстиции по
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Вторым немаловажным законом стал принятый в 1998 г. Федеральный Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:
∙в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т. п.);
∙в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к
другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) или обременения правами третьих лиц;
∙ изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продажа не только с публичных торгов, но и с аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.
Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является Закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге. Регулирование отношений по поводу залога недвижимости специальным законодательным актом, а не ограничение только ГК РФ, понадобилось в первую очередь потому, что суть залога недвижимости кроется в самих экономических и иных характеристиках предмета ипотеки, которые можно свести к следующим:
∙недвижимость обладает более высокой, чем движимое имущество, и относительно устойчивой рыночной ценой с доминирующей тенденцией к ее повышению;
∙прикрепленность недвижимости к земле, т. е. ее физическая устойчивость, позволяет оставить предмет ипотеки во владении и пользовании залогодателя;
∙недвижимое имущество можно индивидуализировать наиболее полным образом посредством его кадастрово-технического учета и государственной регистрации прав на это имущество и сделок с
ним.
Указанные характеристики недвижимого имущества предопределяют специальное правовое регулирование, иначе — правовую форму отношений по поводу ипотеки. Сама правовая форма ипотеки способствует становлению
того, что в развитых зарубежных правопорядках называется ипотечной системой, включающей законодательство, регулирующее ипотеку, и государственную регистрацию ипотечных сделок. Любое государство, в том числе и Российская Федерация, заинтересовано в развитии национальной ипотечной системы, поскольку последняя гарантирует юридическую значимость и действительность всех действий, имевших место по поводу залога недвижимости, вследствие чего сама ценность недвижимого имущества значительно повышается. Всe вышеизложенное и определяет необходимость особого, отличного от залога движимого имущества, регулирования ипотеки.
Принятие вышеуказанных нормативных актов действительно можно считать решающим шагом в направлении развития вопросов ипотечного кредитования, однако вместе с ответами на имевшиеся вопросы появились новые, многие из которых остаются спорными и ceгодня.
6.1. Тестовые вопросы к главе 6
1.Какой закон является основным источнком права для регулирования отношений по поводу залога недвижимости:
А) Жилищный Кодекс РФ Б) Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» В) Закон РФ «О залоге»
Г) Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)
2.Какие особенности недвижимости являются специфическими:
А) Высокая стоимость Б) Неразрывная связь с землей
В) Необходимость проведения процедуры оценки Г) Высокая ликвидность
Глава 7. Методические указания для выполнения расчетной работы
7.1 Задание на выполнение работы
Задание №
на выполнение расчетной работы по дисциплине
«Ипотечное жилищное кредитование (ИЖК)»
Студенту_______________________ группы ___
Состав работы: реферат и расчетная часть.
Тема реферата
__________________________________________________
Исходные данные для выполнения расчетной части
Ипотечная программа |
|
Доходы и недвижимостъ |
|
|
|
|
|
Кредитующий банк |
|
ССД., тыс. руб. в месяц |
|
Процентная ставка, % |
|
Тип собственного |
|
Срок кредитования, лет |
|
Количество комнат |
|
Доля первоначального взноса, % |
|
Состав семьи, чел |
|
Доля, отчислений на погашение |
30.0 |
Страховой |
3.5 |
Минимальный прожиточный бюджет на 1 чел, |
7.0 |
Справочные данные
Средняя стоимость 1м2 жилья, тыс. руб. и стандартная площадь квартир, м2
|
Тип жилья |
Первичный |
Вторичный |
Стандартная площадь квартир, |
|
|||
|
|
|
|
1 комн |
2 комн |
3 комн |
4 комн |
|
|
Низкого качества |
- |
40.2 |
33 |
48 |
62 |
76 |
|
|
Типовая планировка |
- |
42.0 |
35 |
52 |
67 |
80 |
|
|
Улучш. планировка |
53.8 |
57.2 |
40 |
60 |
75 |
85 |
|
|
Современное жилье |
61.6 |
63.0 |
50 |
75 |
100 |
150 |
|
Работа должна быть выполнена на листах формата А 4, подшита и содержать: титульный лист, бланк задания с исходными данными в соответствии с номером варианта, оглавление, реферат и подробно оформленную расчетную
часть с расшифровкой формул и указанием размерности полученных результатов и список литературы.
Работа состоит из двух частей: реферативной и расчетной.
Реферативная часть Объем реферативной части должен составлять не менее 10 и не более 15
печатных страниц шрифтом №14 через 1 интервал.
Тема реферата выбирается из нижеприведенного списка в соответствии с порядковым номером студента в списке группы.
Темы рефератов
1.Развитие долевого строительства жилья.
2.Зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования.
3.Отечественный опыт ипотечного жилищного кредитования.
4.Предмет ипотеки и обязательства, обеспечиваемые ипотекой.
5.Основные российские законы в области ипотечных отношений.
6.Закладная и договор об ипотеке.
7.Типовая процедура ипотечного кредитования.
8.Субъекты системы ипотечного кредитования и их функции.
9.Назначение первичного и вторичного ипотечного рынка.
10.Основные модели ипотеки.
11. Российские двухуровневые модели.
12.Российские ссудо-сберегательные модели.
13.Инвестиционно-строительная модель.
14.Российские одноуровневые модели.
15.Модель с реализацией жилья в рассрочку.
16.Ипотечное кредитование по месту работы заемщика.
17.Методы определения максимального размера ипотечного кредита
18.Процедура андеррайтинга в системе ипотечного кредитования.
19.Способы погашения ипотечных кредитов.
20.Риски систем ипотечного жилищного кредитования.
21.Ипотечное кредитование в США.
22.Ипотечное кредитование в европейских странах.
23.Опыт ипотечного кредитования в Москве.
24.Приобретение жилья с использованием жилищных сертификатов.
25.Опыт ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге.
26.Системы стройсбережений в Москве и Санкт-Петербурге 27.Основные положения программы «Доступное и комфортное жилье» 28.Основные положения ипотечной программы «Молодая семья» 29.Ипотечная программа обеспечения жильем военнослужащих. 30.Стратегия развития ИЖК в Нижегородской области.
31.Проблемы развития ссудо-сберегательных схем в России. 32.Принципы организации и деятельности кредитных союзов. 33. Ипотека элитного жилья 34.Особенности ипотеки зарубежной недвижимости
35. Особенности ипотеки для военнослужащих
36.Перспективы развития жилищно - строительных кооперативов.
37.Причины ипотечного кризиса в США.
38.Структура рынка жилья.
39.Виды ценных ипотечных бумаг
40.Условия досрочного погашения ипотечного кредита.
41.Страхование в системе ИЖК.
42.Состояние жилищного строительства в России.
43.Государственные и региональные ипотечные программы в РФ.
44.Современные способы приобретения жилья в РФ.
45.Основные параметры ипотечных программ. 46.Влияние финансового кризиса на систему ИЖК в РФ. 47.Ипотека земельных участков.
48.Состояние жилищной проблемы в РФ.
49.Предпосылки развития системы ИЖК в РФ.
50.Принципы организации и деятельности жилищно - накопительных кооперативов.
51.Анализ основных социальных моделей ИЖК
52.Задачи, решаемые Федеральным Агентством ИЖК
53.Секьюритизация в ипотечном жилищном кредитовании.
Исходные данные для выполнения расчетной части приведены в таблицах 1 и 2
Таблица 1
Условия кредитования коммерческих банков (по состоянию на 01.12.2015 г.)
|
Кредитор |
Р |
п |
Г |
Для заданий |
|
1. |
Сбербанк |
20% |
25лет |
11,4% |
1..... |
10 |
2.ВТБ банк |
20% |
30 лет |
11,5% |
11.... |
20 |
|
3. |
БИН Банк |
15% |
25 лет |
15% |
21.... |
30 |
4. |
Дельта Кредит |
40% |
25 лет |
14,5% |
31...... |
40 |
5. |
Газпром Банк |
20% |
30 лет |
14,5% |
41… 50 |
Таблица 2
Варианты заданий
Исходные данные о доходах и ликвидной недвижимости семьи
|
|
|
|
|
Варианты |
|
|
|
|||
Доходы, |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
|
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
17 |
18 |
19 |
20 |
||
недвижимостъ |
21 |
22 |
23 |
24 |
25 |
26 |
27 |
28 |
29 |
30 |
|
CCD тыс. руб |
30 |
52 |
46 |
53 |
40 |
42 |
60 |
55 |
45 |
48 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Тип |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Т |
Н |
Т |
У |
Н |
Т |
У |
Т |
У |
У |
|
квартиры |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Кол - во |
1 |
2 |
3 |
1 |
1 |
2 |
3 |
4 |
1 |
2 |
|
|
|||||||||||
комнат |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Состав |
2 |
4 |
4 |
4 |
3 |
3 |
5 |
5 |
4 |
4 |
|
семьи,чел |
|||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Тема реферата и исходные данные задания на выполнение работы заносятся студентом в бланк задания из табл 1 и 2. Номер темы реферата и варианта расчетной части должен соответствовать порядковому номеру студента в списке группы.
Расчетная часть
Одним из основных направлений улучшения жилищных условий населения в настоящее время и в обозримом будущем является приобретение жилья в кредит с использованием залоговых отношений (ипотеки).
Поэтому для потенциальных покупателей жилья, которыми, как правило, являются отдельно взятые семьи (домохозяйства), наибольший интерес представляют следующие вопросы:
−максимально возможный размер ипотечного кредита;
−размер структурных составляющих стоимости приобретаемого жилья, для определения источников получения денежных средств;
−возможность приобретения жилья с потребительскими качествами, определяемыми в соответствии с материальным положением семьи;
−размер ежемесячных отчислений на погашение ипотечного кредита, полная стоимость приобретаемого жилья и др.
Целью настоящей расчетной работы является приобретение студентами практических навыков выполнения расчетов для определения возможности участия потенциальных покупателей в ипотечных программах
идоступности рынка первичного и вторичного жилья в зависимости от материальных возможностей семьи.
Расчетная часть состоит из разделов:
−расчет инвестиционного потенциала семьи для приобретения жилья;
−выбор приобретаемой квартиры;