7966

60

Приложение А – Расчёт экономической эффективности проектных предложений по землеустройству

Проведение экономической реформы в Нижегородской области позволило увеличить число зарегистрированных земельных собственников и пользователей земель, что

повлекло за собой востребованность информации о
земельный участках и иных объектах недвижимости.	Муниципальны	Земель
Создание земельно-кадастровых карт и иных планово-	е образования	но-
картографических материалов по результатам новой	– районы	кадастр
аэрофотосъёмки, описание характеристики земельи учёт этой	области	овый
информации в базах данных автоматизированной системы		номер
земельного кадастра, является основой для решения задач	Ардатовский	51
оценки, налогообложения земель и государственного	Арзамасский	41
регулирования рынка недвижимости.	Балахнинский	17
Обеспеченность доброкачественной плановой основой в	Богородский	24
среднем по области пока ещё недостаточна (рисунок А1). В	Большеболдин	58
среднем она составляет:

- по землям городов и поселков....................................................21 %; - по землям сельскохозяйственного

назначения………………….42%;

- по землям сельских населенных пунктов....................................12 %.

Для определения экономического эффекта работ по инвентаризации земель был проведён статистический анализ имеющейся информации по 11 городам, а так же по 20 сельским населённым пунктам Богородского, Уренского, Вадского, Балахнинского районов и садоводческим товариществам, расположенным в черте населенных пунктов вне их границ.

Для анализа использовались следующие показатели:

-площадь земель до инвентаризации;

-площадь земель после инвентаризации;

-действующие на настоящий момент ставки земельного налога и ставки арендной платы;

-цена продажи земельных участков;

-затраты на инвентаризацию земель и др.

По результатам проведённого анализа денных инвентаризации земель периферийных городов и рабочих поселков были выявлены значительные расхождения между учётными площадями и площадями, полученными в результате инвентаризации земель.

61

Достоверность содержания плановокартографических материалов

	Показатели по	Годы издания
	степени	1991-97	1984-	1977-83
	устаревания		90
	% достоверности	Свыше 80	50-80	Менее
	содержания			50
	Количество	10	26	12
	районов области
	% от общего	20,9	54,1	25,0
	количества
	Отображение на
	схеме

Рисунок А1 – Схема обеспеченности районов Нижегородской области планово-картографическими кадастровыми материалами

	ский
	Б-	31
	Мурашкинский
	Борский	20
	Бутурлинский	44
	Вадский	42
	Варнавинский	06
	Вачский	36
	Ветлужский	01
	Вознесенский	54
	Володарский	22
	Воротынский	28
	Воскресенский	11
	Выксунский	53
	Гагинский	49
	Городецкий	15
	Д-
	Константиновс	32
	кий
	Дивеевский	55
	Княгининский	30
	Ковернинский	08
	Краснобаковск	09
	ий
	Краснооктябрь	47
	ский
	Кстовский	26
	Кулебакский	39
	Лукояновский	57
	Лысковский	27
	Навашинский	37
	Павловский	34
	Первомайский	56
	Перевозский	43
	Пильнинский	46
	Починковский	59
	Семеновский	12
	Сергачский	45
	Сеченовский	48
	Сокольский	07
	Сосновский	35
	Спасский	29
	Тонкинский	04
	Тоншаевский	02
	Уренский	05
	Чкаловский	13
	Шарангский	10
	Шатковский	50
	Шахунский	03

62

Уточнение площадей по видам использования земель составляет:

-индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство…………………………………………………………………..5-15%;

-промышленные предприятия.......................................................5%;

-коммерческая застройка…………………………………………..6 %;

-личное подсобное хозяйство…………………………………….20 %;

-сады и огороды………………………………………….……….20-25%.

По сравнению с райцентрами в крупных городах: Н.Новгород, Дзержинск, Арзамас инвентаризация была направлена, в основном, на выявление земельных участков, которые в последующем возможно вовлечь в хозяйственный оборот.

Экономический эффект в этой области обусловлен следующими аспектами:

-за счет включения дополнительно используемых площадей в налогооблагаемую базу;

-за счет выбора оптимального правового режима их использования; например, при передаче земель в аренду увеличение дохода обеспечивается за счет существенной разницы ставок арендной платы и земельного налога, а в собственность — за счет средств от продажи;

-за счет уточнения списков налогоплательщиков;

-за счет применения штрафных санкций при самовольном занятии земельных участков и т.д.

Например, в райцентрах инвентаризация промышленной зоны даёт не только прирост налогооблагаемых площадей (5-15 %), но и обеспечивает формирование точного плана границ хозяйствующих субъектов, создание необходимой правовой основы для переоформления земель из постоянного (бессрочного) пользования в аренду. При этом величина дохода определяется не только приростом площадей, но и переоформлением прав на землю, так как ставки арендной платы по промышленным предприятиям в 10-15 раз превышают ставки земельного налога.

По участкам, занятым индивидуальным жилищным строительством, личным подсобным хозяйством и садоводством дополнительный доход обеспечивается, прежде всего, за счет продажи выявленных превышений площадей в собственность, при этом поступающие в бюджет денежные средства примерно в 5 раз превосходят годовую сумму земельного налога c данных площадей. Получение дохода обеспечивается также за счет выявленных (ранее не учтенных) земельных участков. Так, в индивидуальном жилищном строительстве по отношению к проинвентаризированной площади указанные участки составляют в среднем 20-25%.

В крупных городах доход формируется, в основном, за счет передачи выявленных неиспользуемых земель, включаемых далее в резервный фонд администрации, в аренду с продажей права их аренды на торгах и, частично, в счет передачи в аренду ранее неучтённых земель под гаражами и индивидуальными жилыми домами.

В сельских населенных пунктах доход складывается за счет прироста площадей, в основном, земель личных подсобных хозяйств (10-20 %) и их продажи в собственность. Экономическузо эффективность выполнения работ по инвентаризации земель наглядно демонстрирует пример, показанный в таблице А1, по данным которой видно, что недополучение налоговых платежей за землю только в трёх кадастровых кварталах г. Кстово колеблется от 3,2 до 45,6 % от собираемой суммы.

В результате анализа экономической эффективности работ по плановой инвентаризации земель были определены приоритеты, которые легли в основу разработанной под руководством и при непосредственном участии автора программы их проведения. Реализация этой программы в 1998-2003 гг. обеспечила увеличение налогооблагаемой базы (на 6,6 тыс. га), поступлений земельных платежей в бюджеты различных уровней (таблицы А2 и А3).

Затраты на проведение инвентаризации земель зависят также от применяемых технологий. Для сокращения сроков проведения работ и их удешевления должны

63

использоваться передовые технологии, которые основаны на современном оборудовании, имеющемся в ГУП "Нижегоpодземкадастрcъемка". Например, затраты на операцию "Обработка ОМС" складывается из оперативных вычислительных работ (получение векторов между пунктами) и окончательного уравнивания, а затраты на операцию "Оформление результатов" включает в себя формирование пакета документов для составления технического отчёта, в том числе рисовку абрисов и оформление других материалов как в бумажном, так и в электронном виде (рисунок А2).

Из рисунка А2 видно, что основные затраты времени приходятся на три операции, составляющих в сумме более 60%. Очевидно, что на привязку к пунктам ГГС (т.е. определение локальных параметров перехода от системы координат WGS-84 к местной) несократимы в силу своего принципиального значения для любой сети, построенной c помощью GPS — аппаратуры и увеличения времени наблюдения на определяемых пунктах. Это достижимо посредством либо создания специальных групп, занимающихся только комплексом закладочных работ, либо передачей закладки пунктов субподрядчику. Полное избежание простоя аппаратуры в этом случае привело бы к двукратному увеличению количества определений опорных межевых знаков.

64

Таблица А1 –

Расчёт фактических и недополученных земельных платежей в г. Кстово

Результаты инвентаризации

Ставка

В том числе

земельног

%

Площади

Из них

о налога

Сумма

Сумма

недопо

№

неучтенны

% от

Вид

(коп/кв.

недополу-

№

Общая

фактически

лученн

п/п

кадастрово

площа

х участков

общей

вещного

м) или

ченных

получаемых

ых

го квартала

дь (кв.

(превышен

площа

Учтенн

Неофор-

права

арендной

платежей

платежей (руб.)

платеж

м)

ие +

ди

ые

мленные

платы

(руб.)

ей

неоформле

кварта

участки

права

(руб./кв.

н-ные

ла

м)

права)

1

52:25:01010

54861

1050

1,9

+492

+558

Аренда

3,21 3,64

1579,32

118163,30

1,3

4

2031,12

61880,00

3,2

2

52:25:01010

135973

50636

37,2

-3284

+53920

Собствен

14,4

7291,58

8712,06

45,6

5

ность

3

52:25:01010

125489

31322

25,0

-7853

+39175

Собствен

14,4

4510,37

10831,98

29,4

6

ность

ИТОГО

316323

83008

26,2

15412,39

199587,34

7,2

65

Таблица А2 – Объемы и стоимости работ по земельно-кадастровому картографированию Нижегородской области

		Един			Годы
	Категории земель и	и-цы						Всего
	виды работ	измер	1998	1999	2000	2001	2002
		е-ния
	1	2	3	4	5	6	7	8
	А. Масштаб
	1:10000 Земли с/х
	назначения
	1 Полевые работы	кв. км
	по инвентаризации		7994	8079	10439	14672		41184
	земельных	тыс.	2789,4	2819,4	3642,6	5120,4		14371,8
		руб.
	участков
	2 Камеральные	кв. км	1468	7994	8079	10439	14672	42652
	картографические	тыс.
			420	2286,6	2311,2	2986,2	4197,6	12201,6
	работы	руб.
	ИТОГО	тыс.	3209,4	5106,0	5953,8	8106,6	4197,6	26573,4
		руб.
	Б. Масштаб 1:2000
	Земли сельских
	поселений
	1 Полевые работы	кв. км
	по инвентаризации		269	894	643	907		2713
	земельных	тыс.	5070,6	16851,6	12120,0	17096,4		51138,6
		руб.
	участков
	2 Камеральные	кв. км	22	269	894	643	907	2735
	картографические	тыс.
			153,6	1882,8	6258,0	4501,2	6349,2	19144,8
	работы	руб.
	ИТОГО	тыс.	5224,2	18734,4	18378,0	21597,6	6349,2	70283,4
		руб.
	Б. Масштаб 1:2000
	Земли городов и
	поселков
	1	2	3	4	5	6	7	8
	1 Полевые работы	кв. км
	по инвентаризации		69	305	267	666		1307
	земельных	тыс.	1371,0	6061,2	5306,4	13236,0		25974,6
		руб.
	участков
	2 Камеральные	кв. км		69	305	267	666	1307
	картографические	тыс.
				508,8	2251,2	1970,4	4915,2	9645,6
	работы	руб.
	ИТОГО	тыс.	1371,0	6570,0	7557,6	15206,4	4915,2	35620,2
		руб.
	Всего по области	тыс.	9804,6	30410,4	31889,4	44910,6	15462,0	132477,0
		руб.

66

Рисунок	А2 –
Структура	затрат
времени	на
создание	ОМС
с
помощью

спутниковых методов (в течение месяца)

67

Таблица А3 – Финансирование земельно-кадастровых работ «Нижегородземкадастрсъемка»

	№	Показатели	Ед. изм.	199	199	199	199	199	200	200	200	Итог
				5	6	7	8	9	0	1	2	о
	1	Финансирован	Тыс. руб.	232	130	168	319	142	160	162	532	10823
		ие земельно-		0	6	9	8	35	58	05	24	5
		кадастровых	Тыс. га	311	120	153	99	123	888	46	310	3157
		работ						0
		В том числе:	Тыс. руб.	110	111	200	125	878	342	102	350	29625
		Из		5	8		8	2	9	60	0
		федерального	Тыс. га	212	119	43	10	786	340	35		1545
		бюджета
		Их	Тыс. руб.	121	188	148	194	545	126	594	497	78583
				5		9	0	3	29	5	24
		территориальн
			Тыс. га	99	1		89	444	548	11	310	1502
		ых бюджетов				ПО
	2	Выпущено	Ортофото-					110	363	408	449	1330
		конечной	план
		продукции с	Зем.-кад.
		формирование	план				192	331	110	515	857	14359
		м ЦБЗКД:	землепользо							0	6
		М-ба 1:10000	ват.
			Ортофото-				553
			план
		М-ба 1:2000	Зем.-кад.
			план							201	280
							481	152	95			5546
			землепользо							8	0
			ват.

Исходя из объема работ, были произведен расчёт заработной платы персонала мобильной GPS-группы, пользуюсь для этого внутренними нормативами предприятия (таблица А4). Анализируя эти вычисления, можно заметить, что суммы сдельной заработной платы персонала незначительно отличаются от должностных окладов. Это служит хорошей верификацией как относительной адекватности внутренних расценок на GPS-определения, так и правомерности исчислений месячного объема работ и временных затрат на создание опорной межевой сети.

В таблице А5 представлены накладные расходы на осуществление полевых работ вместе с зарплатой GPS-группы. Не имея возможности вычислить полную себестоимость объекта, в которую добавляется стоимость изготовления опорных межевых знаков и других материалов, стоимость издания технического отчёта, амортизация оборудования и транспорта, НДС и др., можно определить экономические и технологические показатели:

68

Таблица А4 – Сумма заработной платы мобильной GPS-группы

	Наименование работ	Стоимость единицы продукции, руб.	Объем	Сметная стоимость	Норматив заработной платы	Коэффициент	Сумма зарплаты, руб.
	Закладка
	опорной	1 знак -	54	8586,0	0,2	0,804	1380,63
	межевой	159
	сети
	Определение
	опорной	1 знак -	54	61290,0	0,2	0,804	9855,43
	Межевой	1135
	сети
	Итого			69876,0			11236,06

Таблица А5 – Накладные расходы на осуществление работ

	Наименование затраты	Вычисление величины	Размер затраты, руб.
		затраты
	Зарплата персонала GPS-группы		11236,06
	Денежное полевое довольствие	150 руб.*4 чел.*27 сут.	16200
	Транспортные расходы	112 руб./сут.*19 сут.	2128
	Итого		29564,06

В целом отношение накладных расходов к стоимости по внутренним расценкам равно 0,42, или 42%, причем максимальная сумма приходится на полевое денежное довольствие. Таким образом, единственным действенным способом относительного сокращения накладных расходов является увеличение количества определений ОМС. Это достижимо как путем уменьшения простоев аппаратуры, так и увеличения производительности труда, что тесно связано с мотивацией персонала. Возможна также экономия средств и путем уменьшения заработной платы персонала GPS-группы, однако эта экономии сравнительно невелика в масштабах предприятия.

Прибыль от эксплуатации одного комплекта геодезического оборудования составляет более 213 тыс. руб. за 6 месяцев, то есть более 35 тыс. руб. в месяц.

По крупным городам, где существует большая плотность населения и застройки, высокие ставки земельного налога и арендной платы, применение современных технологий при инвентаризации позволяет достигать стоимости работ 1056 руб. в расчёте на 1 га. По райцентрам, где плотность населения и застройки значительно ниже, за счет сокращения работ по сбору и обработке информации стоимость работ снижается до 380 руб./га. При применении традиционных технологий проведения наземной инвентаризации стоимость работ составляет 1706 руб./га, что соответственно в 1,6 и 4,5 раза больше по сравнению с вышеуказанными при более длительных сроках выполнения.

Рентабельность инвентаризации оценивается путем сравнения доходов и затрат, формирующихся с учетом применяемых технологий.

Анализ бюджетоотдачи с учетом технологических особенностей организации инвентаризации земель показывает, что срок получения дополнительных доходов в бюджет по райцентрам, в зависимости от обеспеченности материалами аэрофотосъёмки, составляет от1,5 до 2,5 лет, в крупных городах — 1-2 года. Вместе c тем, c усреднением

69

данных по видам использования земель сумма полученных в результате инвентаризации денежных средств превышает затраты на ее реализацию примерно в 3 раза. В сельских населенных пунктах и для земель сельскохозяйственного назначения при значительном увеличении площадей экономический эффект от инвентаризации минимизируется из-за низких ставок земельного налога, а срок окупаемости составляет 8 лет.

Наряду с количественными показателями, характеризующими бюджетоотдачу процесса создания государственного земельного кадастра как фискальной системы, необходимо учитывать также качественные и социальные аспекты данного процесса. В частности, проведение комплекса работ по инвентаризации земель обеспечит формирование по территориям опорной межевой сети (ОМС), что позволит значительно удешевить последующие земельно-кадастровые работы, выполняемые по заявкам граждан и юридических лиц, тем самым оживить рынок недвижимости и снизить затраты при сделках с землёй, что особо значимо для малообеспеченных слоёв населения.

Выбранная технология инвентаризации позволяет ввести автоматизированный учёт объектов недвижимости (здания, строения, сооружения) с графическим отображением их точного местоположения. Это составит качественную основу для выполнения технической инвентаризации, оценки и налогообложения объектов недвижимости службами БТИ и органами архитектуры. Кроме того, сформированная картографическая основа позволяет, при управлении ее земельными ресурсами, одновременно определить стоимостные характеристики земельных участков (земельный налог, арендная плата, нормативная цена, государственная кадастровая оценка).

Автоматизированная технология формирования и ведения земельного кадастра, основанная на аэрофотосъёмке земель и земельно-кадастровых картах, изготовленных по технологии цифрового картографирования, позволяет ускорить процесс создания и обновления картографических материалов в 2-3 раза (таблица А6) и обеспечить действенный контроль за размерами недвижимости, напрямую увеличивая поступления в бюджет.