- •Д.В. Хавин, а.В. Башева,
- •Введение
- •1. Основные положения теории оценки
- •1.1. Оценочная деятельность
- •Субъекты и объекты оценочной деятельности
- •Обязательность проведения оценки
- •Требования к договору и содержанию отчёта об оценочной деятельности
- •Права и обязанности оценщика
- •1.2. Понятия стоимости и цены
- •1.3. Принципы оценки недвижимости
- •1. С позиции
- •2. Обусловленные
- •3. Обусловленные
- •4. Лучшее и наиболее эффективное использование
- •1.3.1. Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника
- •1.3.2. Принципы, обусловленные процессом эксплуатации
- •1.3.3. Принципы, связанные с рыночной средой
- •1.3.4. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования
- •1.4. Стандарты оценки
- •Раздел III Стандартов определяет основные требования к проведению оценки, этапы проведения оценки, порядок сбора и обработки информации.
- •1.5. Процесс оценки
- •1.6. Основы финансовой математики в технологиях оценки (шесть функций денег)
- •1.6.1. Будущая стоимость денежной единицы
- •1.6.2. Будущая стоимость единичного аннуитета
- •1.6.3. Фактор фонда возмещения капитала
- •1.6.4. Текущая стоимость денежной единицы
- •1.6.5. Текущая стоимость единичного аннуитета
- •1.6.6. Взнос на амортизацию единицы капитала (единицы долга)
- •1.6.7. Взаимосвязи между различными функциями
- •2. Анализ наиболее эффективного использования недвижимости
- •3. Затратный подход к оценке недвижимости
- •3.1. Сущность затратного подхода
- •3.2. Алгоритм затратного подхода
- •3.3. Основы ценообразования в строительстве
- •3.4. Методы определения полной стоимости воспроизводства (замещения)
- •3.5. Виды износа и его оценка
- •Оценка износа по методике бти
- •Оценка износа методом сравнения продаж
- •Оценка износа методом эффективного возраста
- •Оценка износа методом разбиения: физический износ
- •Оценка износа методом разбиения: функциональный и внешний износ
- •3.6. Пример оценки недвижимости затратным подходом: определение рыночной стоимости квартиры
- •4. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •4.1. Алгоритм сравнительного подхода
- •4.2. Примеры проведения оценки сравнительным подходом
- •4.2.1 Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных
- •4.2.2 Определение рыночной стоимости административного здания относительным сравнительным анализом
- •5. Доходный подход к оценке недвижимости
- •5.1 Метод капитализации дохода
- •5.1.1. Расчет ежегодного чистого дохода
- •5.1.2. Расчет ставки капитализации
- •5.2. Метод дисконтирования денежных потоков
- •5.3. Определение рыночной стоимости офисного здания методом дисконтирования денежных потоков
- •6. Оценка объекта управления (недвижимости)
- •6.1. Анализ рынка недвижимости, к которому относится объект оценки
- •6.2. Оценка жилого комплекса по затратному подходу
- •6.3. Оценка жилого комплекса по сравнительному подходу
- •6.4. Оценка жилого комплекса по доходному подходу
- •6.5. Определение результирующего значения рыночной стоимости объекта оценки
- •Литература
- •Приложение а
- •Приложение б Варианты заданий для определения рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных
- •Приложение в Варианты заданий для определения рыночной стоимости административного здания относительным сравнительным анализом
- •Приложение г Варианты заданий для определения рыночной стоимости офисного здания методом дисконтирования денежных потоков
- •Глоссарий основных терминов
- •Содержание
Федеральное агентство по образованию
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования
«Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»
-------------------------------------------------------------------------------------------------
Институт открытого дистанционного образования
Д.В. Хавин, а.В. Башева,
В.В Ноздрин, П.А. Овчинников,
А.А. Сулейманов, И.В. Табунов
Оценка собственности
Часть I
Оценка недвижимости
Утверждено редакционно-издательским
советом университета в качестве
учебного пособия
Нижний Новгород – 2007
ББК 65.050
Х 12
Оценка собственности. Часть I. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Д.В. Хавин, А.В. Башева, В.В Ноздрин, П.А. Овчинников, А.А. Сулейманов, И.В. Табунов; Под общ. ред. Д.В. Хавина. – Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2007. – 110 с.
ISBN 978-5-87941-475-2
В учебном пособии рассмотрены основы теории оценки собственности (принципы, основные методы оценки и оценка отдельных объектов недвижимости).
В пособии приведены варианты для курсового проектирования и проведения практических занятий по курсу «Оценка собственности».
Издание предназначено для студентов заочной формы обучения по специальностям: 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью», 061100 «Менеджмент организации».
ББК 65.050
ISBN 978-5-87941-475-2
© Коллектив авторов, 2007
© ННГАСУ, 2007
Введение
Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. Появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес. Одним из основных вопросов, возникающих при реализации права собственника, является вопрос о стоимости собственности.
Оценка недвижимости должна осуществляться в соответствии с требованиями Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 25.03.2003 г.).
Переход к рыночной экономике привел к появлению новой профессии – эксперт-оценщик. В соответствии с растущими потребностями в новом виде услуг разрабатываются законодательные и методические основы новой области экономической науки – экономики недвижимости. Оценочные дисциплины введены в учебные планы ведущих учебных заведений страны.
1. Основные положения теории оценки
1.1. Оценочная деятельность
Оценка – процесс определения полезности или изменения полезности объекта в стоимостном выражении.
Оценочная деятельность – деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.
Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
– одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
– стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
– объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
– цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к завершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
– платеж за объект оценки выражен в денежной форме.