220564
.pdfВысший Арбитражный Суд РФ
ОБ ОТДЕЛЬНЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ ПРАВИЛ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ
17 ноября 2011 года |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
¹73 |
|||||||
|
В связи с возникающими в су- |
тор, надлежащим образом ис- |
Вместе с тем, если арендода- |
||||||||||||||||||||
дебной практике вопросами и в |
полнявший свои обязанности, по |
тель |
до |
заключения |
договора |
||||||||||||||||||
целях |
обеспечения |
единообраз- |
истечении срока договора имеет |
аренды |
с |
победителем |
торгов |
||||||||||||||||
ных подходов к разрешению спо- |
при прочих равных условиях пре- |
предложил арендатору заключить |
|||||||||||||||||||||
ров, связанных с применением |
имущественное |
перед |
другими |
с ним договор аренды на услови- |
|||||||||||||||||||
правил |
Гражданского |
кодекса |
лицами право на заключение до- |
ях, |
предложенных |
победителем |
|||||||||||||||||
Российской Федерации (далее – |
говора аренды на новый срок. |
|
торгов, а арендатор отказался от |
||||||||||||||||||||
ГК РФ) о договоре аренды, Пле- |
Судам следует учитывать, что |
заключения договора |
либо |
не |
|||||||||||||||||||
нум Высшего Арбитражного Суда |
по |
смыслу |
части |
третьей |
п. 1 |
принял этого предложения в на- |
|||||||||||||||||
РФ на основании статьи 13 Фе- |
ст. 621 ГК РФ преимущественным |
званный в нем срок, суд отказы- |
|||||||||||||||||||||
дерального |
конституционного |
правом на |
заключение |
договора |
вает такому арендатору в защите |
||||||||||||||||||
закона «Об арбитражных судах в |
аренды обладает не только арен- |
его |
преимущественного |
права |
|||||||||||||||||||
Российской Федерации» поста- |
датор по действующему договору |
(ст. 10 ГК РФ). При этом если |
|||||||||||||||||||||
новляет дать арбитражным судам |
аренды, но и арендатор по дого- |
срок, в течение которого аренда- |
|||||||||||||||||||||
(далее – суды) следующие разъ- |
вору, который был прекращен в |
тор может принять данное пред- |
|||||||||||||||||||||
яснения. |
|
|
|
|
течение года до заключения дого- |
ложение, не установлен арендо- |
|||||||||||||||||
|
1. В случаях, предусмотрен- |
вора аренды с другим лицом или |
дателем (ст. 440 ГК РФ), он опре- |
||||||||||||||||||||
ных законом (например, пункта- |
проведения торгов для заключения |
деляется с учетом абзаца второго |
|||||||||||||||||||||
ми 1 и 3 статьи 17.1 Федерально- |
такого договора, при условии |
п. 5 ст. 448 ГК РФ, согласно кото- |
|||||||||||||||||||||
го закона «О защите конкурен- |
письменного уведомления арен- |
рому договор аренды, заключае- |
|||||||||||||||||||||
ции», статьями 30-30.2 Земель- |
додателя в порядке, установлен- |
мый по результатам торгов, дол- |
|||||||||||||||||||||
ного кодекса Российской Феде- |
ном абзацем первым п. 1 ст. 621 |
жен быть подписан сторонами не |
|||||||||||||||||||||
рации (далее – ЗК РФ), статьей |
ГК РФ, о желании заключить новый |
позднее двадцати дней или иного |
|||||||||||||||||||||
74 Лесного кодекса |
Российской |
договор аренды. |
|
|
|
|
указанного |
в |
извещении |
срока |
|||||||||||||
Федерации), договор аренды в |
3. Поскольку положения, пре- |
после |
завершения |
|
торгов |
и |
|||||||||||||||||
отношении государственного или |
дусматривающие обязательность |
оформления протокола. |
|
|
|||||||||||||||||||
муниципального |
имущества мо- |
проведения торгов, не лишают |
4. Если договор аренды с по- |
||||||||||||||||||||
жет быть заключен только по ре- |
арендатора |
|
государственного |
бедителем торгов не заключен в |
|||||||||||||||||||
зультатам проведения торгов. |
или |
муниципального имущества |
связи с реализацией арендато- |
||||||||||||||||||||
|
В связи с этим договор арен- |
принадлежащего ему в силу ста- |
ром |
преимущественного |
права, |
||||||||||||||||||
ды названного имущества, за- |
тьи 621 ГК РФ преимущественно- |
правила |
пункта 5 |
статьи |
448 |
||||||||||||||||||
ключенный на новый срок без |
го права на заключение договора |
ГК РФ о последствиях уклонения |
|||||||||||||||||||||
проведения торгов, является ни- |
аренды на новый срок, такой |
от заключения договора не при- |
|||||||||||||||||||||
чтожным (ст. 168 ГК РФ), равно |
арендатор |
вне |
зависимости |
от |
меняются. Уплаченный победи- |
||||||||||||||||||
как и соглашение о продлении |
того, являлся ли он участником |
телем торгов |
задаток |
подлежит |
|||||||||||||||||||
такого договора. |
|
|
|
указанных торгов, вправе потре- |
возврату (п.1 ст. 1102 ГК РФ). |
|
|||||||||||||||||
|
Вместе с тем договор аренды |
бовать в суде перевода на себя |
В этом случае, а также в слу- |
||||||||||||||||||||
государственного |
или |
муници- |
прав и обязанностей по заклю- |
чае удовлетворения судом тре- |
|||||||||||||||||||
пального имущества может быть |
ченному на торгах договору. |
|
бований арендатора о переводе |
||||||||||||||||||||
возобновлен на неопределенный |
Удовлетворению такого требо- |
прав и обязанностей по заклю- |
|||||||||||||||||||||
срок в порядке, предусмотрен- |
вания не препятствует отсутствие |
ченному на торгах договору по- |
|||||||||||||||||||||
ном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, |
государственной |
регистрации |
бедитель торгов вправе требо- |
||||||||||||||||||||
если этот договор заключен до |
договора аренды с победителем |
вать возмещения убытков, свя- |
|||||||||||||||||||||
вступления в силу закона, тре- |
торгов. Судебный акт, которым |
занных с участием в торгах, если |
|||||||||||||||||||||
бующего обязательного |
прове- |
иск о переводе прав и обязанно- |
информация о наличии лица, об- |
||||||||||||||||||||
дения |
торгов |
для |
заключения |
стей удовлетворен, является ос- |
ладающего |
|
преимущественным |
||||||||||||||||
договора аренды (ст. 422 ГК РФ). |
нованием для внесения соответ- |
правом на заключение договора |
|||||||||||||||||||||
|
2. Согласно |
абзацу |
первому |
ствующих записей в Единый го- |
аренды, не была включена в из- |
||||||||||||||||||
пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если |
сударственный |
реестр |
прав |
на |
вещение об их проведении. При |
||||||||||||||||||
иное не предусмотрено законом |
недвижимое имущество и сделок |
этом судам следует учитывать, |
|||||||||||||||||||||
или договором аренды, аренда- |
с ним (далее – ЕГРП). |
|
|
что отсутствие в извещении о |
|||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
58 |
|
|
|
МУНИЦИПАЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА N¹1/2012 УПРАВЛЕНИЕ СОБСТВЕННОСТЬЮ |
|
|
|
|
||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
проведении торгов такой инфор-
мации не является основанием для признания торгов недействи- тельными.
5. При рассмотрении споров,
связанных со взысканием платы за пользование имуществом, пе- реданным в аренду и впоследст-
вии приобретенным арендатором на основании договора купли- продажи, судам необходимо ру- ководствоваться следующим.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собст- венность другой стороне (поку- пателю), а покупатель обязуется
принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью про- давца по договору купли- продажи является передача то- вара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения до- говора купли-продажи продавае- мая вещь уже находится во вла- дении покупателя, то она считает- ся переданной ему с этого мо- мента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следо- вательно, в случае продажи арен-
датору арендованного имущества обязанность продавца по переда-
че вещи считается исполненной в момент заключения договора куп- ли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного до- говора. При этом, если иное не предусмотрено законом или со- глашением сторон, риск случай-
ной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи
(ст.ст. 458, 459 ГК РФ).
В связи с изложенным, по- скольку иное не вытекает из зако- на или соглашения сторон, про- давец (арендодатель) и покупа- тель (арендатор), заключая дого- вор купли-продажи, прекращают
на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли- продажи будет признан недейст- вительным, арендные отношения
между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем
соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязан-
ность арендатора по внесению арендной платы.
6. Судам необходимо учиты- вать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, со- оружений и помещений прекра-
щаются с момента, определенно- го с учетом разъяснений, содер- жащихся в пункте 5 настоящего постановления, но в любом слу- чае не позднее регистрации пе-
рехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государст- венная регистрация такого дого- вора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (дого-
вор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
Если в соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания,
сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество
исделок с ним» любая из сторон договора аренды вправе обра- титься в орган, осуществляющий
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество
исделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о пре- кращении договора аренды. Со- хранение в ЕГРП записи о дого- воре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.
Втех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в по- рядке, предусмотренном Феде- ральным законом «Об особенно-
стях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в госу- дарственной собственности субъ-
ектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдель- ные законодательные акты Рос- сийской Федерации», судам сле- дует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в
силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого иму-
щества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по вне- сению покупателем (арендато- ром) арендной платы после его заключения.
7. Согласно подпункту 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ любое использова-
ние земли осуществляется за плату, за исключением случаев,
установленных федеральными законами и законами субъектов РФ (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами пла-
ты за использование земли яв- ляются земельный налог (до вве- дения в действие налога на не- движимость) и арендная плата.
Покупатель – бывший аренда- тор, обязанность которого по внесению арендной платы пре- кратилась, – до государственной
регистрации перехода права собственности на землю не яв-
ляется плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соот- ветствии с пунктом 1 статьи 1102
ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по упла- те этого налога.
Вместе с тем, поскольку пуб- лично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает про- давцом (арендодателем) земель- ного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистра- ции перехода права собственно-
сти на землю обязательство по внесению арендной платы из ра- нее заключенного между сторо- нами договора аренды сохраня- ется. Следовательно, в этом слу- чае ввиду платности использова- ния земли стороны не вправе ус- тановить иной момент прекраще-
ния обязанности по внесению арендной платы.
8. При рассмотрении споров из договоров аренды с выкупом (статья 624 ГК РФ) судам необ- ходимо учитывать следующее. Если предметом договора арен- ды с выкупом является недвижи- мое имущество, право собствен- ности на него переходит к арен- датору по правилам пункта 2 ста- тьи 223 ГК РФ. При этом обяза- тельство арендатора по внесе- нию арендной платы прекраща- ется с момента уплаты всей вы- купной цены, если иное не пре- дусмотрено законом или согла- шением сторон. Вместе с тем, если предметом договора арен- ды является земельный участок,
судам следует руководствоваться разъяснениями о прекращении обязательства по внесению арендной платы, содержащимися в пункте 7 настоящего постанов- ления.
Председатель Высшего Арбит- ражного Суда Российской Феде- рации А.А. Иванов
Секретарь Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Т. В. Завьялова
http://www.arbitr.ru/as/pract/po st_plenum/41056.html
ВАС РФ. Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса … |
59 |