2.2 Формирование денежных потоков проекта

Теперь необходимо рассчитать ежегодные чистые денежные потоки от инвестиционного проекта. В первые два года осуществляются исключительно затраты на создание и запуск объекта. По временным периодам затраты распределяются следующим образом.

В первый год: выкуп права аренды земельного участка = 50000 руб., арендная плата за землю, затраты на строительство. Во второй год: затраты на строительство, арендная плата за землю, поиск арендаторов и затраты на рекламу торгового центра, стартующую за три месяца до начала эксплуатации и продолжающуюся три месяца после.

Затраты на строительство составляют 38050 руб/кв.м. Затраты на поиск арендаторов 3000 руб/кв.м., рекламные затраты 11000 руб/кв.м. При расчетах условно считается, что затраты на строительство объекта равномерно распределяются в течение всего срока. Затраты на земельный участок рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости, которая составляет 4500000 руб. Ежегодная арендная плата за землю составит: 67500 руб.

Таблица 2.2. Текущие ставки аренды магазинов различных групп товаров

№ п/п	Группа товаров	Текущие ставки аренды, руб./кв.м. в год	2011 год	2012 год
1	Продовольственные товары	7500	8000	8250
2	Непродовольственные товары
3	Одежда	30000	32000	32500
4	Аудио/видео	17500	18000	19000
5	Аптека	27500	28500	29000
6	Спортивные товары	27500	28000	28500
7	Бытовые товары	25000	26000	27000
8	Мебель	20000	21500	22000
9	Обувь	32500	33000	33500
10	Парфюмерия	32500	33500	34000
11	Строительные материалы	10000	11000	11250
12	Ювелирные изделия	30000	30500	30750
13	Кафе/рестораны	10000	10500	11000
14	Другое	12500	13000	13500

Рассчитаем ЧОД за 1 год:

ВАП₁=264330000 руб.

Дополнительные доходы: 12*120*365*0,75=394200 руб.

Потери от недозагрузки: 0 руб.

Затраты: 50000+67500+87990625= 88108125руб.

ЧОД₁= 264330000-0+394200- 88108125руб =176616075руб.

Рассчитаем ЧОД за 2 год:

ВАП₂=269827875 руб.

Дополнительные доходы: 394200 руб.

Потери от недозагрузки: 0 руб.

Затраты: 87990625+67500+40500000+3300000=131858125руб.

ЧОД₂=269827875+394200-131858125=138363950 руб.

Таблица 2.3. Расчет чистых денежных потоков от проектируемого объекта за первые первый год.

№ п/п	Параметр	Значение, руб.
1	Выкуп права аренды земельного участка	50000
2	Затраты на строительство	87990625
4	Итого инвестиционных затрат	88040625
5	Валовая арендная плата	264330000
6	Потери от недозагрузки помещений	0
7	Доход от автомобильной стоянки	394200
8	Арендный депозит	293500
9	Действительный валовый доход	265017700
10	Операционные расходы	69837500
11	Арендная плата за земельный участок	67500
12	Налог на имущество	2034793,75
13	Затраты на страхование	500000
14	Резерв на замещение	не создается
15	Амортизационные отчисления	1000000
16	Итого расходов	73439793,75
17	Прибыль до налогообложения	103537281,3
18	Налог на прибыль	20707456
19	Налог на добавленную стоимость к возмещению	15755800
20	Налог на добавленную стоимость к выплате	15755800
21	Итого по налогам на операционную деятельность	20707456,25
22	Прибыль после налогообложения	82829825
23	Амортизационные отчисления	1000000
24	Итого чистый денежный поток	81829825

Таблица 2.4. Расчет чистых денежных потоков от проектируемого объекта за второй год.

№ п/п	Параметр	Значение, руб.
2	Затраты на строительство	87990625
3	Затраты на рекламу	3300000
4	Итого инвестиционных затрат	91290625
5	Валовая арендная плата	269827875
6	Потери от недозагрузки помещений	0
7	Доход от автомобильной стоянки	394200
9	Действительный валовый доход	270222075
10	Операционные расходы	72980187,5
11	Арендная плата за земельный участок	67500
12	Налог на имущество	2034793,75
13	Затраты на страхование	500000
14	Резерв на замещение	не создается
15	Амортизационные отчисления	1000000
16	Итого расходов	76582481,25
17	Прибыль до налогообложения	102348968,8
18	Налог на прибыль	20469793,75
19	Налог на добавленную стоимость к возмещению	15756700
20	Налог на добавленную стоимость к выплате	15756700
21	Итого по налогам на операционную деятельность	20469793,75
22	Прибыль после налогообложения	81879175
23	Амортизационные отчисления	1000000
24	Итого чистый денежный поток	80879175

Величина перепродажи (реверсии) – это денежная сумма, за которую проектируемый объект будет предположительно продан следующим владельцам по окончании срока реализации проекта. Величина перепродажи рассчитывается методом прямой капитализации чистого операционного дохода за первый постпрогнозный год по формуле:

ЧОД₉=133642106 руб.

R=0,08+0,085+0,05+0,01=0,225

М=133642106/0,225=593964916 руб.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что в дальнейшем чистый денежный поток продолжит расти, следовательно, данный проектируемый торговый центр является достаточно привлекательным инвестиционным проектом, который окупиться примерно через 7 лет.