6. Продажа недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются его предмет, объект и цена. Существенным условием договора продажи жилого дома или иного жилого помещения, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования этим жилым помещением, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Одной из особенностей исполнения договора купли-продажи недвижимости является то, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору подлежит государственной регистрации.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, в данном случае необходима «двойная» регистрация: и договора, и перехода права собственности.

7. Продажа предприятия

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором. Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему следующих документов: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия. После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия. Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.

Особенности договоров купли-продажи недвижимости и предприятия касаются не только объекта, но и существенных условий, и формы, и содержания. Серьезное практическое значение имеют правила о переходе права собственности на приобретаемые объекты недвижимости или предприятия. В целом же рассмотренные договоры являются просто разновидностями купли-продажи и потому во многом регулируются общими правилами о ней.

Контрольные вопросы

1. Что составляет предмет договора купли-продажи?

2. Каковы существенные условия договора купли-продажи?

3. Какие субъекты могут быть продавцами и покупателями?

4. Можно ли считать заключенным договор купли-продажи, если в нем не определено количество продаваемого товара? А если не определена цена?

5. Какие обязанности сторон договора купли-продажи указаны в легальном определении этого договора?

6. Какая ответственность предусмотрена за нарушение покупателем его обязанностей?

7. Перечислите основные обязанности продавца.

8. Каковы основные обязанности покупателя?

9. Перечислите особенности договора розничной купли-продажи, отличающие его от иных разновидностей купли-продажи.

10. Каков субъектный состав договора розничной купли-продажи?

11. В каких целях может быть приобретено имущество по договору розничной купли-продажи?

12. Согласовывается ли между продавцом и покупателем цена товара, продаваемого по договору розничной купли-продажи?

13. В каких случаях покупатель по договору розничной купли-продажи вправе требовать замены приобретенного товара?

14. При наличии каких условий может быть обменен качественный товар?

15. В течение какого срока покупатель вправе требовать обмена не подошедшего ему качественного товара?

16. Каков порядок заключения договора поставки?

17. В каких целях может быть приобретено имущество по договору поставки?

18. Каков субъектный состав договора поставки?

19. Как и в каких целях осуществляется ответственное хранение товара, не принятого покупателем?

20. В каких случаях допускается односторонний отказ от исполнения договора поставки?

21. Какими нормативными актами осуществляется правовое регулирование отношений поставки для государственных нужд?

22. Какими могут быть основания ответственности: а) производителя продукции по договору контрактации; б) заготовителя.

23. В чем заключается специфика объекта договора энергоснабжения?

24. Каковы права абонента по договору энергоснабжения?

25. Является ли истечение срока договора энергоснабжения основанием для прекращения подачи энергии?

26. Что включается в предприятие как в объект купли-продажи?

27. Каковы существенные условия договора купли-продажи недвижимости?

28. Каковы существенные условия договора купли-продажи предприятия?

29. Каковы особенности купли-продажи жилых помещений?

30. В какой форме должен быть заключен договор купли-продажи недвижимости?

ЛИТЕРАТУРА К ТЕМЕ

1. Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2002. – С. 203-335.

2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М., 2000. С. 10-237.

ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ЛИТЕРАТУРА:

1. Анохин В. Договор поставки в рыночной экономике // Хозяйство и право. 1996. №9.

2. Вахнин И. Формирование условий и заключение договора поставки продукции // Хозяйство и право. 1996. № 9, II, 12.

3. Веденин Н. О договоре контрактации // Хозяйство и право. 1996. № 10.

4. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. – М.: Статут, 2001.

5. Витрянский В.В. Контрактация. Энергоснабжение //Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1996 (§ 5, 6 гл. 30).

6. Витрянский В. Договоры, обслуживающие граждан // Закон, 1996. № 6.

7. Гончарова Н. Новое гражданское законодательство: договор поставки и ответственность // Хозяйство и право. 1996. № 7.

8. Кабалкин А 10. Гражданско-правовой договор в сфере обслуживания.

9. М.1980. Корнеев С.М. Юридическая природа договора энергоснабжения //Закон. 1995. №7.

10. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Садикова О.Н. М., 1996.

11. Комментарий к Закону Российской Федерации «О защите прав потребителей» // Авт. колл. Зименкова О.Н., Левшина Т.Л. Тобис В.И. и др. М., 1997.

12. Комментарий к Инкотермс 1990. Публикация МТП. №461/90. М., 1995.

13. Коростей В.И. Убытки от нарушения обязательства по поставкам продукции и их доказывание. Автореф. дисс. канд. юрид. наук. М., 1983.

14. Крепкий Л.. Яхнина Н. Поставки товаров из давальческого сырья // Хозяйство и право. 1996. № 4, 5.

15. Крыуова З.Г. Ответственность по договору поставки. М., 1987

16. Куликова Л. О договоре энергоснабжения // Хозяйство и право. 1996. №6.

17. Левшина Т.Л. Основы законодательства о защите прав потребителей. М., 1994.

18. Лурье С.М. Правовое регулирование контрактации сельскохозяйственной продукции в СССР. Кишинев, 1972.

19. Осокин Н.Н. Ответственность за нарушение обязательств по договорам контрактации.М, 1988.

20. Парций Я.Е. Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» (постатейный комментарий). М., 1996.

21. Розенберг М.Г. Международная купля-продажа товаров. М., 1995.

22. Соколов II. Об освобождении хозяйств и заготовителей от уплаты штрафных санкций за невыполнение обязательств по договорам контрактации и поставки // Хозяйство и право. 1991. № 6.

23. Садиков О.Н. Правовые вопросы газоснабжения. М., 1961.

24. Сейнароев Б.М. Правовые вопросы договора на снабжение электроэнергией предприятий и организаций. Алма-Ата, 1975.

25. Шарыпов Г. Надлежаще оформлять акты приемки // Хозяйство и право. 1989. № 8.