4.3. Определение физического износа здания по удельным весам стоимости конструкций

Данный метод определения физического износа здания отражает все повреждения конструкций и инженерного оборудования, но требует проведения сплошного обследования.

Физический износ здания по удельным весам стоимости конструкций [2] определяется по формуле

, (4.5)

где Ф_з – физический износ здания, %; Ф_кi – физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %; l_i – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания; n – число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в % в общей восстановительной стоимости здания принимается по укрупненным показателям вос­ста­но­ви­тель­ной стоимости жилых зданий [9 ], а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, – по их сметной стоимости.

Результаты определения физического износа строительных конструкций заносятся в таблицу (табл. 4.5).

Таблица 4.5

Результаты оценки физического износа элементов

по восстановительной стоимости

Наименование элементов здания	Удельные веса укрупненных конструктивных элементов по сб. № 28, %	Удельные веса каждого элемента по прил. 2 [2], %	Расчетный удельный вес элемента, li100, %	Физический износ элементов здания, %
				по результатам оценки ФК	средневзвешенное значение физического износа
1	2	3	4	5	6

Состояние здания оценивается по значению общего физического износа с использованием табл. 4.6.

Таблица 4.6

Оценка состояния здания в зависимости от общего физического износа

Состояние здания	Физический износ, %
Хорошее	0-10
Вполне удовлетворительное	11-20
Удовлетворительное	21-30
Не вполне удовлетворительное	31-40
Неудовлетворительное	41-60
Ветхое	61-75
Непригодное (аварийное)	75 и выше

Полный износ здания классифицируется как ветхое или аварийное состояние и соответствует физическому износу 70…75% при условии осуществления в период эксплуатации своевременных текущих ремонтов.

5. Определение морального износа здания

Помимо физического износа зданий различают моральный износ - показатель, характеризующий степень несоответствия основных параметров, определяющих условия проживания, объем и качество предоставляемых услуг современным требованиям. С изменением социальных запросов людей и развитием технического прогресса в строительном производстве возникают несоответствия между вновь возводимыми и старыми зданиями, заключающиеся в недостаточном уровне технического оснащения, устаревшем инженерном оборудовании, несоответствии современным требованиям архитектурно-планировочных решений.

Значения морального износа не связаны с развитием физического. Иногда конструкции и инженерные системы здания с незначительным физическим износом требуют замены из-за морального износа. Моральный износ здания в процессе эксплуатации нельзя предупредить. Он устраняется при проведении комплексного капитального ремонта, модернизации или реконструкции.

Различают моральный износ двух форм. Под моральным износом первой формы понимают уменьшение затрат труда и удешевление производства по мере развития научно-технического прогресса. Моральным износом второй формы называют старение здания ввиду его несоответствия на момент оценки объемно-планировочным, санитарно-гигиеническим и другим современным требованиям.

Для обоснования вариантов реконструкции существующих зданий или установления очередности при назначении зданий на капитальный ремонт первостепенную роль играет фактор морального износа второй формы. Возможны несколько способов его оценки.

В рамках выполнения курсовой работы воспользуемся технико-экономическим методом. Данный метод представляет собой систему показателей, составленных на основании обобщения удельной стоимости конструктивных элементов различных зданий, выраженной в процентах от восстановительной стоимости зданий.

Оценка морального износа здания производится по соответствию жилых домов современным требованиям, представленным в табл. 5.1

Таблица 5.1

Показатели морального износа жилых зданий по дефектам планировки и несоответствия конструкций современным нормативным требованиям [11]

Признаки морального износа	Показатели морального износа, %
1. Дефекты планировки: -отсутствие: кухонь санитарных узлов ванных комнат -совмещенные санитарные узлы (кроме однокомнатных квартир) -планировка, не обеспечивающая заселение квартир одной семьей, при средней общей площади квартир в доме, м^2: 46-55 56-65 66-85 86-120 св. 120 не соответствие площадей нормам отсутствие балконов и лоджий	15 2,5 3 2 5 7 9 11 12 5-100 5-10
2. Несоответствие конструкций современным нормативным требованиям: - полное отсутствие несгораемых и незагнивающих перекрытий - полное отсутствие несгораемых и незагнивающих перегородок	2 1,5
Отсутствие отдельных видов инженерного оборудования, без наличия заменяющего его по функциональному назначению. Центральное отопление Водопровод Канализация Электроснабжение Газоснабжение Горячее водоснабжение Ванна Радиотрансляционная сеть Коллективная телевизионная антенна Телефонный ввод Лифт (при отметке пола верхнего этажа от уровня тротуара более14 м) Мусоропровод (в зданиях с отметкой пола верхнего этажа от уровня тротуара 11,2 м и более	2,6 5,6 1,8 2,6 1,5 1,8 3,2 0,4 1,7 0,2 6,6 2

Примечание: при отсутствии приведенных в таблице видов инженерного оборудования не во всех квартирах показатели уменьшаются пропорционально числу этих квартир.