- •1.Описание объекта строительства
- •2.Подходы к оценке
- •2.1Доходный подход
- •1. Инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
- •2. Рыночной стоимости.
- •Оценка потенциального валового дохода - делается на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.
- •2. Оценка потерь от недогруженности и неуплат. Производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к арендованной недвижимости.
- •3.Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию или типичных издержек на данном рынке.
- •2.2 Затратный подход
- •1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
- •2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
- •1) Капитализацией потерь в арендной плате;
- •2) Капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.
- •2.3 Сравнительный подход
- •1) Объект не должен быть уникальным.
- •2) Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
- •3) Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
- •3. Расчет рыночной стоимости
- •3.1 Доходный подход
- •Оценка потерь от недогруженности и неуплат.
- •Суммарные расходы собственника объекта связаны с налогами, текущим ремонтом и другими расходами и составляют 50000 руб. В год.
- •4. Общая ставка капитализации, рассчитывается по следующей формуле:
- •3.2. Затратный подход
- •3.3 Сравнительный подход
- •3.4 Сведение всех подходов в один
Оценка потенциального валового дохода - делается на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.
Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов.
ПВД зависит от площади объекта и арендной ставки.
ПВД = S х Са (2.1)
S - площадь в кв. м., сдаваемая в аренду;
Са - арендная ставка за 1 кв. м.
Как правило, величина арендной платы зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, времени аренды (срока) и т.д.
2. Оценка потерь от недогруженности и неуплат. Производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к арендованной недвижимости.
ДВД = ПВД - скидки на простой и неплатежи.
3.Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию или типичных издержек на данном рынке.
4. Пересчет чистого операционного дохода и дохода от реверсии в текущую стоимость объекта. Существуют два метода пересчета дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированных денежных потоков.
При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые года), так и прогнозные (прогнозируемые в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов, - потоки денежных средств для различных объектов должны рассчитываться на одной основе, т.е. нельзя сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, рассчитанными на основе прогнозных данных, то же самое касается и учета налогообложения.
Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.
Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.
2.2 Затратный подход
Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.
Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):
Соб=Сзу+Свс-Сиз (2.2)
Информация, необходимая для применения затратного подхода:
- уровень заработной платы;
- величина накладных расходов;
- затраты на оборудование;
- нормы прибыли строителей в данном регионе;
- рыночные цены на строительные материалы.
Преимущества затратного подхода: