3. Расчет рыночной стоимости

3.1 Доходный подход

В курсовой работе используется метод прямой капитализации для того, чтобы определить стоимость Гостиницы общей площадью 1734,66 м2, расположенного в южной части города Белгород, на пересечении улиц Ватутина-Щорса.

Потенциальный валовой доход будет составлять:

так, как в гостинице расположены парикмахерская, столовая и тренажерный зал, то потенциальный валовый доход будет равен:

• магазин площадью 34 м2 – арендная плата в месяц составляет - 950 рублей за 1м2;

• парикмахерская площадью 28 м2 – арендная плата – 930 рублей за 1м2;

• столовая ,площадью 96 м2 арендная плата в месяц составляет 980 рублей за 1м2;

в гостинице имеется 12 номеров – средняя цена одного номера в сутки составляет 2100 рублей.

Таким образом,

ПВД =( 34 х 950 + 28 х 930 + 96 х 980 ) х 12 + 12 х 2100 х 365 = 11027040 рублей в год.

1. Оценка потерь от недогруженности и неуплат.

По уровню комфорта гостиница пригодна для многофункционального использования.

По маркетинговым исследованиям средняя загруженность номеров в г. Белгород составляет 60%.

ДВД = 11027040 – 9198000 х 0,4 = 7347840 рублей в год.

2. Суммарные расходы собственника объекта связаны с налогами, текущим ремонтом и другими расходами и составляют 50000 руб. В год.

Чистый операционный доход:

ЧОД = 7347840 – 50000 = 7297840 рублей в год.

4. Общая ставка капитализации, рассчитывается по следующей формуле:

К ( R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

К ( R ) = Rf + R1 + R2 + R3 + R4, где

Rf –безрисковая ставка процента, %;

R1 – общерыночный риск, %;

R2 – премия на низкую ликвидность, %;

R3 – премия за качество менеджемента, %;

R4 – норма возврата на капитал, %.

Другие методы определения общей ставки капитализации (метод коэффициента покрытия долга, метод ипотечно-инвестиционного анализа) учитывают особенности более сложных схем финансирования в объекты недвижимости.

За безрисковую ставку принимаем ставку рефинансирования ЦБ РФ (Rf) - 8% (Указание Банка России от 23.12.2011 № 2758-У "О размере ставки рефинансирования Банка России");

Поправка на общерыночный риск (R1) - 5% - все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют высокую степень риска. Чем выше риск, тем больше величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвест - проекту.

Поправка на ликвидность (R2) – 3.0 % показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги.

Поправка на инвестиционный менеджмент (R3) - 3,5% - чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

Ставка возврата капитала - (R4) – 33 %, основывается на временном интервале, в течении которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала вложенного в недвижимость.

К ( R )= 8 + 5 + 3 + 3,5 + 33 = 52,5%

Принимаем общую ставку капитализации (К) равной 52,5%%

Стоимость оцениваемого объекта составит:

5. С = ЧОД / К ( R )

С= 7297840/0,525 = 13900647 рублей.

Записываем результаты расчета в таблицу.

Показатели	Значения
Потенциальный валовой доход	11027040
Действительный валовый доход	7347840
Чистый операционный доход:	7297840
Ставка капитализации	52,5%
Стоимость оцениваемого объекта	13900647

Вывод:

В рамках доходного подхода в курсовой работе мы рассчитали приблизительную стоимость оценки объекта, которая составила 13900647 рублей.

Спрогнозируем, какова стоимость будет у оцениваемого объекта через 25 лет с учётом коэффициента инфляции.

Федеральным законом от 30 ноября 2011 года N° 371-ФЗ "О Федеральном бюджете на 2012 год и на плановый период 2013 и 2014 годов" установлен уровень инфляции на 2012 год в размере 6,0%.

Будем учитывать, что коэффициент в течение прогнозируемого периода останется неиз-менным. Расчёт запишем в таблицу.

Годы	Коэффициент инфляции %	Стоимость в рублях
0	6	13 900 647
1	6	14 734 685,8
2	6	15 618 766,9
3	6	16 555 892,9
4	6	17 549 246,5
5	6	18 602 201,3
6	6	19 718 333,4
7	6	20 901 433,4
8	6	22 155 519,4
9	6	23 484 850,6
10	6	24 893 941,6
11	6	26 387 578,1
12	6	27 970 832,8
13	6	29 649 082,8
14	6	31 428 027,8
15	6	33 313 709,5
16	6	35 312 532,1
17	6	37 431 284,0
18	6	39 677 161,0
19	6	42 057 790,7
20	6	44 581 258,1
21	6	47 256 133,6
22	6	50 091 501,6
23	6	53 096 991,7
24	6	56 282 811,2
25	6	59 659 779,9

Вывод: стоимость оцениваемого объекта через 25 лет, с учетом коэффициента инфляции составит 59 659 779,9 рублей.