3.2. Затратный подход

Восстановительная стоимость объекта рассчитывается по следующей формуле:

ВС = УС₍₆₉₎ х V хИ₍₈₄₎ х И₍₀₉₎ х К_пп (3.1)

УС₍₆₉₎ – укрупненный показатель восстановительной стоимости 1 м³ в ценах 1969 г. (26,9 руб./кв. м);

V– строительный объем здания, м³ (в ряде случаев общая площадь либо протяженность объекта);

И₍₈₄₎ – индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г., введен Постановлением Госстроя СССР №94 от 11 мая 1993 г. к = 1,18;

И₍₀₉₎ – индекс перехода от цен 1984 г. к ценам на 2012 г., определен по сборнику КО-Инвест «Индексы цен в строительстве» , к = 123,38;

Районный коэффициент = 1

К_пп–коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя – представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам к = 22%.

Строительный объем здания 9064 м3

ВС = 26,9*9064 *1,18*123,38*1,22 = 43307067.9 руб.

Восстановительная стоимость с учетом НДС 43307067.9 руб.

Процент износа по объекту принимался с использованием Сборника №28 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых и общественных зданий», таблица 88А, ВСН 52–86 «Правила оценки физического износа административных зданий».

Данные коэффициенты учитывают усредненные стоимости производства работ, средние цены на материалы, изделия и конструкции, увеличение стоимости энергоресурсов, налог на добавленную стоимость, изменение массы накладных расходов. Расчет стоимости ведется без учета стоимости установленного в помещении оборудования.

Вывод:

Восстановительная стоимость нежилого гостиничного комплекса, с учётом НДС равна 43307067.9 руб.

3.3 Сравнительный подход

Подбор объектов-аналогов.

Объект оценки (аналоги)	Стоимость, руб.	Местоположение	Площадь участка, м2. Право на землю	Общая площадь зданий S, кв. м.	Условия продаж
Гостиница		Г.Белгород, пересечение улиц Ватутина и Щорса	2000	1734	Рыночные
Гостиница «Белгород»	150 000 000	Г.Белгород, пл. Соборная 1	4150	3900	Рыночные
Гостиница «Амакс Конгресс-Отель»	173 000 000	Г.Белгород, ул.Ватутина 2	8000	7200	Рыночные
Гостиница «Белогорье»	195 000 000	Г.Белгород, ул.Песчаная 1а	5740	5030	Рыночные
Гостиница «Мир»	117 000 000	Г.Белгород, ул.Магистральная 55	5980	5270	Рыночные

В данном отчете для оценки мною были выбраны в качестве аналогов 4 здания

	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Стоимость имущественного комплекса, тыс. руб.		150 000 000	173 000 000	195 000 000	117 000 000
Обстоятельства совершения сделки	открытый рынок	открытый рынок	открытый рынок	открытый рынок	открытый рынок
Условия финансирования	единовременный платеж	единовременный платеж	единовременный платеж	единовременный платеж	единовременный платеж
Поправка на обстоятельства совершения сделки и условия финансирования, %		0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, тыс. руб.		150 000 000	173 000 000	195 000 000	117 000 000
Продажа или предложение	-	предложение	предложение	предложение	предложение
Поправка на уторгование, %		0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, тыс. руб.		150 000 000	173 000 000	195 000 000	117 000 000
Дата продажи (дата оценки)	12.03.2012	март 2012 г.	Март 2012 г.	Апрель 2012 г.	Февраль 2012 г.
Поправка на дату продажи, %		0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, тыс. руб.		150 000 000	173 000 000	195 000 000	117 000 000
Право на здания	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
Поправка на юридические права, %		0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, тыс. руб.		150 000 000	173 000 000	195 000 000	117 000 000
Общая площадь зданий S, кв. м.	1734	3900	7200	5030	5270
Поправка на масштаб зданий, % (Smax/Smin*100%)		110	142	100	120
Скорректированная удельная стоимость имущественного комплекса, руб./кв. м		165 000 000	245 660 000	195 000 000	140 400 000
Транспортная доступность	авто, ж/д	авто, ж/д	авто, ж/д	авто, ж/д	авто, ж/д
Поправка на транспортную доступность, %		0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, тыс. руб.		165 000 000	245 660 000	195 000 000	140 400 000
Наличие коммуникаций	электро-, водо-, теплоснабжение, канализация	электро-, водо-, теплоснабжение, канализация	электро-, водо, теплоснабжение, канализация	электро-, водо, теплоснабжение, канализация	электро-, водо, теплоснабжение, канализация
Поправка на наличие коммуникаций, %		0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, тыс. руб.		165 000 000	245 660 000	195 000 000	140 400 000
Цена за кв. м.	35 459,0	42 307,7	34 119,4	38 767,4	26 641,4

Рассчитаем рыночную стоимость здания, для этого умножим площадь здания на среднюю цену квадратного метра аналогичной площади:

35 459,0 х 1734 = 61 485 848,0 руб.

Рыночная стоимость, рассчитанная методом сравнения продаж на дату оценки составляет 61 485 848,0 руб.