3 .1.2 Определение физического износа здания

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, система или здания в целом, и их восстановительной стоимости (СНиП).

Оценку физического износа здания определяем в соответствии с ВСН 53-86р поэлементно.

Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в таблицах 1-71.[1]

Фундаменты: сборные железобетонные столбчатые стаканного типа, основанием под фундаменты служат галечниковые грунты с песчаным заполнителем.

Физический износ фундаментов здания определяем согласно табл.5 [4] «Фундаменты столбчатые каменные, бетонные и железобетонные». В ведомости дефектов здания были отмечены повреждения конструктивных элементов. Величину физического износа определяем в соответствии с наличием дефектов в конструкциях.

Таблица 3.2 Фундаменты свайные столбчатые каменные, бетонные и железобетонные

Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ, %	Примерный состав работ
Трещины в цокольной части здания	Ширина раскрытия трещин до 1,5мм	0-20	Затирка трещин

При наличии всех перечисленных в таблице признаков износа величина физического износа элементов приравнивается к верхней границе значений. Таким образом, величина физического износа для фундаментов здания составляет 20%.

Стены: кирпичные, толщина стены – 510мм. Физический износ стен определяем в соответствии с табл.10. [1]

Таблица 3.3 Стены кирпичные

Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ, %	Примерный состав работ
Отдельные трещины и выбоины	Ширина трещины до 1 мм	0-10	Заделка трещин и выбоин
Глубокие трещины и отпадения штукатурки мес­тами, выветривание швов	Ширина трещин до 2 мм, глубина до 1/3 толщины стены, разру­ше­ние швов на глубину до 1 см на площади до 10%	11-20	Ремонт штука­тур­ки или расшивка швов; очистка фасадов

Величина физического износа для стен – 10%.

П ерегородки: кирпичные, толщина - 80мм. Так как при визуальном обследовании не было выявлено дефектов в конструкции перегородок, то принимаем физический износ элементов – 0%.

Перекрытия: сборный многопустотный настил с овальными пустотами, пролет - 2200мм, 2600мм, 3600мм, 6000мм, толщина – 220мм. Физический износ перекрытий определяем в соответствии с табл.30. [1]

Таблица 3.4 Перекрытия из сборного железобетонного настила

Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ,%	Примерный состав работ
Трещины в швах между плитами	Ширина трещин до 2мм	0-10	Расшивка швов

Величина физического износа перекрытий – 10%.

Кровля: скатная с покрытием из асбестоцементных волнистых листов. В 2005г. был произведен демонтаж всех конструкций старой мастичной кровли, была возведена новая скатная кровля со стропильной системой. В связи с этим величина износа для элементов кровли составляет 0%, дефектов обнаружено не было.

Полы: бетонные, дощатые. Физический износ полов определяем в соответствии с табл. 48 и 51. [1]

Таблица 3.5 Полы цементно-песчаные, бетонные, мозаичные

Признаки износа	Физический износ, %	Примерный состав работ
Отдельные мелкие выбоины и волосные трещины, незначительные повреждения плинтусов	0-20	Затирка трещин и выбоин местами, ремонт плинтусов с заменой на новые до 20%

Величина физического износа бетонных полов – 10%.

Таблица 3.6 Полы дощатые

Признаки износа	Физический износ, %	Примерный состав работ
Единичные мелкие сколы, щели между досками и провисание досок	0-20	Сплачивание полов, острожка провесов

Величина физического износа – 10%.

Итого, физический износ бетонных и дощатых полов – 10%.

Оконные проемы: пластиковые. В 2005-2006гг. производился демонтаж старых деревянных проемов, взамен возводились пластиковые. При их осмотре дефектов не обнаружено, таким образом физический износ оконных проемов – 0%.

Дверные проемы: пластиковые и деревянные. Монтаж пластиковых проемов был произведен в 2005-2006гг. Их физический износ – 0%. Физический износ деревянных дверных проемов определяем в соответствии с табл. 57. [1]

Таблица 3.7 Двери деревянные

Признаки износа	Физический износ, %	Примерный состав работ
М елкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок(колод) со стенами и перегородками, стертость дверных полотен или щели в притворах	0-20	Уплотнение сопряжений, постановка дополнительных накладок с острожкой

Величина физического износа деревянных дверей – 10%.

Отделочные работы: штукатурка, окраска. Физический износ определяем в соответствии с табл. 59 «Окраска водными составами» и табл. 63. [1]

Таблица 3.8 Окраска водными составами

Признаки	Физический износ, %	Примерный состав работ
Местные единичные повреждения окрасочного слоя, волосные трещины в рустах, в местах сопряжения потолков и стен	0-20	–

Величина физического износа окраски – 10%.

Таблица 3.9 Штукатурка

Признаки	Физический износ, %	Примерный состав работ
Волосные трещины и сколы местами	0-10	Затирка местами со шпаклевкой

Величина физического износа штукатурки – 10%.

Внутренние коммуникации. Величины износа определяем в соответствии с п. 1.7 [1]. Физический износ: для системы центрального отопления – 35%, для системы внутреннего водопровода – 45%, для системы внутренней канализации – 35%. Среднее значение износа для внутренних коммуникаций – 40%.

Согласно п. 1.4 [1], физический износ здания следует определять по формуле:

,

где Ф_з – физический износ здания, %;

Ф_кi – отдельной конструкции, элемента или системы, %;

l_i – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n – число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, (в %) следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей – по их сметной стоимости.

Удельные веса элементов здания принимаем в соответствии со сборником [2], состоящих на государственном бюджете. К расчету принимаем показатели зданий, имеющих характеристики, схожие с характеристиками обследуемого здания:

Кирпичное трехэтажное.

Группа капитальности I.

Фундаменты ленточные бутобетонные, стены кирпичные с облицовкой отборным кирпичом и блочные, колонны сборные железобетонные, столбы кирпичные, перекрытия сборные железобетонные, полы паркетные, цементные и керамические, кровля совмещенная рулонная.

Водопровод, канализация, горячая вода, центральное отопление и вентиляция, бойлерная, холодильная установка, компрессорная, разводка сжатого воздуха, газогенераторная. Электроосвещение и слаботочные устройства (радио, телефон, электрочасы).

Определяем удельные веса по восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов.

Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости сведем в таблицу 3.1.10.

Таблица 3.10 Физический износ элементов здания

Наименование здания	Удельные веса укрупненных констр.элементов	Удельные веса каждого элемента	Расчетный удельный вес	Физический износ элементов здания, %
				По результатам оценки	Средневзвешенное значение
Фундаменты	5	-	5	20	1
Стены	18	73	13,14	10	1,31
Перегородки	5	27	1,35	0	0
Перекрытия	23	-	23	10	2,3
Кровля	7	25	1,75	0	0
Полы	8	-	8	10	0,8
Окна	5	48	2,4	0	0
Двери	5	52	2,7	10	0,27
Отделочные покрытия	4	-	4	10	0,4
Внутренние сантехнические электротехнические устройства	18	-	18	40	7,2
В том числе: отопление	5	-	5	35	1,75
холодное водоснабжение	3	-	3	45	1,35
горячее водоснабжение	3	-	3	45	1,35
канализация	4	-	4	35	1,4
электроснабжение	2	-	2	0	0
Прочие	2	-	2	0	0
	100		100		14%

Физический износ здания - 14%.