- •Экономические трансформации и рождение жилищной ипотеки в России
- •Основные модели ипотечного жилищного кредитования
- •Развитие жилищной ипотеки в Российской Федерации
- •Ипотечное кредитование в Российской Федерации в 2006 г.
- •Динамика ипотечных жилищных кредитов в рф в 2006-2010 гг.
- •Пути решения жилищной проблемы в Российской Федерации
- •Целевые показатели развития рынка
Ипотека и жилищный вопрос в России
Переход экономики на инновационный путь развития объявлен основной стратегической задачей нашего государства. Важнейшим направлением модернизации и формирования инновационной экономики является приоритетное развитие интеллектуального потенциала, развитие человека как главной производительной силы общества. В Конституции Российской Федерации записано: Российская Федерация – социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. Поэтому модернизация в России должна начинаться с модернизации условий жизни, образования, здоровья и культуры людей.
Первостепенное место в этом ряду, безусловно, занимает жилищный вопрос – обеспечение населения современным, доступным, комфортным жильем.
Но жилье – особый товар, капитальное благо, которое подавляющая масса населения не может приобрести за счет текущих доходов. Финансирование приобретения жилья в собственность возможно либо за счет государственных средств с бесплатным его распределением, либо за счет комбинации собственных и заемных средств покупателя. Получение жилья в пользование возможно также через социальную аренду.
Система жилищного финансирования в советский период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном распределении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 г. доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство превышала 80%, а средства населения – лишь 14,6% (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов)2.
1 В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 20.09.2010 № 1140 образована «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации».
2 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (в ред. Постановления Правительства Российской Федерации от 08.05.2002 № 302).
Экономические трансформации и рождение жилищной ипотеки в России
К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Практически отсутствовал свободный рынок жилья, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам и участникам жилищных и жилищно-строительных кооперативов на строительство нового, а не на покупку готового жилья.
За первое десятилетие реформ (1990 – 1998 гг.) в сфере жилищного финансирования произошли кардинальные изменения. Государство перестало быть основным участником на рынке жилья. Была проведена массовая бесплатная приватизация жилья с переводом расходов по его эксплуатации на население. А доля государственных и муниципальных организаций в общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья сократилась с 80 до 20%. Непосредственно за счет средств федерального бюджета в 1998 г. было построено всего 1,3 млн м2 общей площади жилых домов, что составило 4,2% от общего объема ввода жилья1.
В результате массированного ухода государства из сферы финансирования жилищного строительства и обвального снижения реальных доходов населения объемы ввода его в эксплуатацию на рубеже 2000-х гг. сократились почти в 2,5 раза, а дореформенные объемы не достигнуты даже в 2010 г., о чем свидетельствуют данные табл. 1.
Несмотря на снятие ограничений на количество и размер жилых помещений, несмотря на бурное строительство дач, коттеджей, таунхаусов и элитного жилья, показатели обеспеченности жильем в стране за 20 лет не улучшились, а подавляющей массы населения значительно ухудшились не только количественно, но и качественно. В среднем на каждого жителя сегодня приходится около 20 м2. Для сравнения в странах Восточной Европы – 35 м2, во Франции – 43, в Германии – 50, в США и Канаде – 70 и 75м2 – в Скандинавских странах1.
По данным Всероссийского центра уровня жизни, в плохих условиях проживает 60 млн человек, или 42% населения. Жилищный фонд страны находится в критическом состоянии: 62% домов построены свыше 30 лет назад, 50% домов в малых городах не имеют инженерного обеспечения. В половине регионов России более 60% водопроводных, тепловых, канализационных и электрических сетей и подстанций требуют срочной замены. По данным Министерства регионального развития Российской Федерации, из-за износа сетей по пути к потребителю теряется до 20% воды, до 15% электроэнергии и около 40% тепла2. Около 40 млн человек живут в неблагоустроенных, а 4,2 млн – в ветхих и аварийных домах3. Проблема обеспечения жильем приобрела общенациональный характер.
С началом экономических трансформаций в России прежний распределительный механизм обеспечения населения жильем был разрушен, а рыночный формируется с огромными трудностями.
Доминирующую роль в этой сфере в сегодняшнем мире играет ипотечное жилищное кредитование, за счет которого в развитых странах финансируется до 80 – 90 и более процентов всего приобретаемого в собственность жилья.
Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит на покупку или строительство жилья под залог покупаемого, строящегося или старого имеющегося жилья. Ипотечное жилищное кредитование наработало колоссальный опыт в XX столетии. Мощными ускорителями этого процесса были глубочайший в истории капитализма экономический кризис 1929 – 1933 гг. и последствия Второй мировой войны, которые заставили правительства большинства стран осознать огромную социальную и экономическую значимость решения жилищной проблемы для населения.Ипотечное жилищное кредитование выполняет чрезвычайно важные экономические и социальные функции:
●●финансирование покупки жилья и решение одного из основных вопросов повышения уровня жизни населения, разрешение противоречия между высокой стоимостью жилья и ограниченностью текущих доходов населения;
●●вовлечение в хозяйственный оборот недвижимости, временно свободных средств и будущих доходов заемщиков, расширение масштабов функционирующего капитала в строительной индустрии;
●●стимулирование потребительского спроса на одно из важнейших благ общества, которое влечет за собой расширение спроса и инвестиций не только в строительную, но и во многие связанные с ней отрасли: производство строительных материалов, машин и оборудования, транспортных средств, мебели, бытовой техники и т. д.
●●привлечение и защита сбережений населения от инфляции и укрепление финансовой и денежно- кредитной систем страны (жилье в отличие от валют не обесценивается – подешевеет на сколько-то, а потом снова свое отыграет);
●●минимизация рисков участников жилищно- кредитного рынка за счет их более равномерного распределения между субъектами и предоставления государственных гарантий;
●●содействие развитию и оздоровлению фондового рынка за счет использования обеспеченных недвижимостью ипотечных ценных бумаг;
●●повышение социального статуса заемщиков – покупателей жилья, повышение их мотивации и эффективности труда;
●●рост занятости, укрепление семьи и содействие решению демографических проблем. Причем мировой опыт показывает, что ипотечное жилищное кредитование развивается нормально только при активном участии и поддержке государства.