1 Вариант: Генподрядная схема

• Традиционная генподрядная схема:

Финансирующее учреждение заключает договор финансирования с заказчиком. При этом заказчик заключает договор на проектно-изыскательские работы с проектной фирмой и договор генподряда с генподрядной организацией. Проектная фирма и генподрядная организация заключает между собой договор на авторский надзор. Генподрядная организация заключает договор субподряда с подрядными и субподрядными организациями. Генподрядная организация и эксплуатационная структура составляют акт приема-передачи.

• Генподрядная схема «под ключ»:

Финансирующее учреждение и заказчик составляют договор финансирования. Заказчик в свою очередь заключат с генподрядной организацией генподрядный договор «под ключ», включая опытную эксплуатацию. Генподрядная организация заключает договор на проектно-изыскательские работы с проектной фирмой. Генподрядная организация заключает договор субподряда с подрядными и субподрядными организациями и далее составляет акт приема-сдачи с эксплуатационной структурой.

2 Вариант: Схема прямого подряда

Заказчик и финансирующее учреждение заключают между собой договор проектного финансирования. Далее заказчик заключает договор на проектно-изыскательские работы с проектной фирмой, договор подряда и субподряда с подрядными и субподрядными организациями, договор на эксплуатацию с эксплуатационной структурой.

3 Вариант: Схема проектного управления

• С ограниченными функциями управляющей компании:

Финансирующее учреждение и заказчик заключают между собой договор финансирования. При этом заказчик заключает договор на управление проектном с проектной фирмой, договор на проектно-изыскательские работы с генподрядной организацией и договор подряда с подрядными и субподрядными организациями. Далее проектная фирма и генподрядная организация заключают договор на управление проектно-изыскательскими работами. Проектная фирма и эксплуатационная структура составляют акт сдачи-приема.

• С управлением проектом «под ключ»:

Финансирующее учреждение и заказчик заключают между собой договор финансирования. Далее заказчик и проектная фирма заключают генподрядный договор. Проектная фирма и генподрядная организация заключают договор на проектно-изыскательские работы. Генподрядная и подрядная организации заключают между собой договор подряда. Проектная фирма и эксплуатационная структура составляют акт приема-сдачи.

4 Вариант: Девелоперская схема

Финансирующее учреждение и застройщик заключают договор проектного финансирования. Далее застройщик заключает с девелопером генеральный договор. Далее девелопер заключает договор на проектно-изыскательские работы с проектной фирмой и договора подряда с подрядной и субподрядной организациями. Девелопер и эксплуатационная структура составляют акт приема-сдачи.

5 Вариант: Схема epc/epcm

• EPC-компания:

Это тип контрактов, определяющий функционал строительной компании-подрядчика - EPC (Engineering, Procurement, Construction), осуществляющей инжиниринг, поставки и строительства.

На настоящий момент основной моделью организации работ по строительству энергетических мощностей во всем мире является EPC (от англ. Engineering, Procurement and Construction).

В EPC-модели заказчик на первом этапе подготовки к работам выбирает единого генподрядчика (или консорциум подрядчиков) с тем, чтобы он в дальнейшем выполнил проект в полном объеме.

В сфере деятельности генподрядчика: проектирование и детальный инжиниринг, а также приобретение оборудования и комплектующих. Кроме того, EPC-подрядчик осуществляет наем рабочих для проведения строительно-монтажных работ, однако он также вправе прибегнуть к привлечению субподрядчиков, передав им частичное выполнение (например, земляных работ).

Характеристики EPC-модели:

- заказчик выполняет только предварительные проектные изыскания, в первую очередь для подготовки к тендеру по выбору генподрядчика. При этом он должен знать четкое определение всех технических требований проекта, иначе при изменении объема работ подрядчик может предъявить претензии по стоимости;

- участники тендеров расходуют значительные суммы на подготовку к ним, поэтому участие в них принимают только два-три подрядчика. С целью повышения интереса подрядчиков рекомендуется предварительная работа с ними для разъяснения целей проекта, его технических характеристик, источников финансирования и обеспеченности топливом;

- заказчик имеет высокую степень защищенности по критическим параметрам проекта, таким как: стоимость, сроки и качество. Именно поэтому он гарантирует генподрядчику более высокую стоимость проекта по сравнению с традиционной моделью.

• EPCM-компания:

Это тип контрактов, определяющий функционал строительной компании–подрядчика – EPCM (Engineering, Procurement, Construction, Management), осуществляющей управление инжинирингом, поставками и строительством.

Модель реализации инвестиционных проектов частично схожа с EPC. Но здесь генподрядчик не несет "на себе" риски стоимости строительных работ, которые являются прямыми расходами заказчика.

Основным качеством EPCM-подрядчика становится его опыт и навыки по организации строительных и закупочных работ и найма персонала для управления и интеграции труда подрядчиков. Данная модель идеальна в ситуации высокого роста стоимости рабочей силы или основных материалов и компонентов, т. е. когда подрядчик не готов нести риски, сопряженные с деятельностью по фиксированным ценам [3].

С каждым годом Россия приближается по своему экономическому развитию к более развитым странам, создавая, впрочем, собственную модель экономики. На сегодняшний день девелоперы имеют конкретные представления о своем деле, а управление девелоперскими проектами можно выделить в обособленную группу. С каждым днем развития рынка недвижимости происходит и развитие самого девелопмента.