- •Передмова
- •Розділ 1.
- •1.1. Призначення і функції оцінки нерухомості.
- •Правові засади оцінки нерухомості та здійснення професійної оціночної діяльності.
- •Державне та громадське регулювання оцінки.
- •Методичне забезпечення оціночної діяльності. Міжнародні і національні стандарти оцінки
- •Етичні норми професійної оціночної діяльності
- •Розділ 2. Визначення та класифікація нерухомого майна
- •Особливості нерухомого майна як об'єкту оцінки
- •Цивільний кодекс Республіки Беларусь (07.12.98) Стаття 130
- •Цивільний кодекс у країни (16.01.03) Стаття 181
- •Поняття нерухомості і нерухомого майна
- •Види прав, інтересів і зобов'язань щодо нерухомості
- •Класифікація об'єктів нерухомості
- •Нерухомість
- •Розділ 3. Види вартості
- •Вартість як економічна категорія
- •Вил ратна теорія
- •Неокласична функціональна теорія
- •Вартість та її взаємозв’язок з ціною, витратами і ринком
- •Ринкова вартість
- •Види вартості, відмінні від ринкової вартості
- •Бази оцінки та особливості їх застосування
- •Розділ 4. Принципи оцінки нерухомості
- •Принципи, що пов’язані з уявленням споживача
- •Принципи, що пов'язані з уявленням споживача:
- •Принципи, що пов’язані з природою нерухомості
- •Ііршініїїііі, що пов'язані і природою нерухомості:
- •Принципи, що пов'язані з ринковим середовищем
- •Принцип найбільш ефективного використання
- •Розділ 5. Процес оцінювання
- •Підготовчий етап
- •Оціночний етап
- •Післяоціночний етап
- •Розділ 6. Ринок нерухомості
- •Основні риси ринку нерухомості
- •Вузьколокалізований
- •Сегментований
- •Процедура дослідження ринку нерухомості
- •Чинники, що визначають попит на нерухомість
- •Активність ринку
- •Розділ 7.
- •Аналіз місця розташування
- •Фізичні характеристики земельної ділянки
- •Площа земельної ділянки
- •Юридично дозволене використання земельної ділянки
- •Характеристика району розташування земельної ділянки
- •Земельної ділянки
- •Розділ 8. Характеристика земельних поліпшень
- •Техніко-економічні показники будівлі
- •Конструкція будівлі
- •Капітальність будинків
- •Класифікація житлових будинків по капітальності та терміни їхньої служби
- •Класифікація капітальності громадських будівель залежно від матеріалу фундаментів, стін і перекриттів
- •3.7. Архітектурні стилі будівель.
- •Розділ 9. Вибір найбільш ефективного використання
- •Мета і задачі вибору найбільш ефективного використання
- •9.2. Найбільш ефективне використання землі як вакантної
- •Найбільш ефективне використання поліпшеної нерухомості
- •Особливі ситуації при виборі найбільш ефективного використання
- •Розділ 10. Оціночні підходи
- •Підходи до оцінки
- •1 Корисністю об’єкту
- •Порівняльний (ринковий) підхід
- •Дохідний підхід
- •Витратний підхід
- •Розділ 11. Порівняльний (ринковий) підхід. Зіставлення продажів
- •Загальні засади порівняльного (ринкового) підходу
- •Оцінка нерухомого майна за ступенем подібності
- •Техніка побудови таблиць коректувань
- •Розділ 12. Порівняльний (ринковий) підхід. Статистичний аналіз ринку
- •Метод статистичного аналізу ринку
- •Моделі парної лінійної регресії
- •Статистична характеристика інформаційної бази
- •Графічна модель лінійної парної регресії
- •Моделі множинної лінійної регресії
- •Розділ 13. Дохідний підхід. Пряма капіталізація
- •Загальні засади дохідного підходу
- •Аналіз регулярних доходів і витрат
- •Справедливий стабільний операційний дохід
- •Застосування прямої капіталізації в інвестиційному методі
- •Обчислення ринкової вартості об’єкту оцінки
- •Обчислення інвестиційної вартості об’єкту оцінки
- •Застосування прямої капіталізації в методі зисків
- •Розділ 14. Дохідний підхід. Дисконтування грошових потоків
- •Сутність техніки дисконтованих грошових потоків
- •Застосування функцій складного відсотку для визначення вартості грошових потоків
- •Вимоги до побудови моделей грошових потоків
- •Визначення ставки дисконтування
- •Нерухомого майна
- •Внаслідок інфляції
- •Взаємозв’язок реальної та номінальної ставок дисконтування
- •Застосування дисконтованих грошових потоків в інвестиційному методі
- •Застосування дисконтованих грошових потоків у методі зисків
- •Розділ 15. Витратний підхід. Методи оцінки землі
- •Загальні засади оцінки землі
- •Методи оцінки вакантних земельних ділянок
- •Метод капіталізації земельної ренти
- •15.3. Методи оцінки землі як складової поліпшеної нерухомості
- •Її фізичними складовими
- •Розділ 16. Витратний підхід.
- •Сутність витратного підходу
- •Визначення відновної вартості поліпшень
- •Приблизна шкала оцінки зносу елементів будинку
- •Розрахунок залишкової вартості поліпшень і загальної вартості нерухомості
- •Розділ 17. Оцінювання прав у нерухомому майні
- •Види прав у нерухомому майні
- •Юридичний та економічний зміст правомочностей
- •1 Іраном оч ності Володіння
- •Право іпотеки: оцінка інтересу заставодержателя та заставодавця
- •Оцінювання права постійного та тимчасового користування землею
- •Земельною ділянкою
- •Оцінка об’єкту сервітуту
- •Розділ 18. Документування результатів оцінки
- •Загальні вимоги до змісту звіту
- •Форми звітів про оцінку
- •Рекомендації до розділів звіту
- •Рекомендована література
- •Нормативно-правові документи
- •Навчально-методична література
виправдано
буде укладення декількох договорів
оренди однієї і тієї ж нерухомості з
періодами користування, що не співпадають
між собою. Або, очевидним буде збільшення
вартості нерухомості на користь якої
встановлений сервітут, що дає право на
обмежене використання сусідньої ділянки
для виїзду на магістраль.
До
принципів, що пов’язані з ринковим
середовищем, відносяться принцип
залежності (екстерналітизму); приницп
відповідності; принцип пропозиції та
попиту; принцип конкуренції і принцип
зміни.
Принципи,
що пов'язані з ринковим середовищем:
■=> принцип відповідності: ■
і ' j
вюг-Ni принцип пропозиції
та попиту; J
т
у принцип конкуренції; :
Принцип
залежності (екстерналітизму). Вартість
нерухомості залежить не тільки від
внутрішньої структури об’єкту, а й від
його зв’язків з оточенням, що
характеризують місце розташування
конкретного нерухомого майна. Це один
з найістотніших чинників, що впливають
на вартість, оскільки через свою
стаціонарність, будь-який об’єкт
нерухомого майна підпадає під вплив і
сам впливає на природу і на значення
вартості інших об’єктів в районі його
розташування. Саме в цьому виявляється
притаманний нерухомості
Загалом
якість місця розташування залежатиме
від транспортної доступності нерухомості,
рівня інфраструктурного облаштування
і характеру використання прилеглої
території, оскільки при сприятливому
значенні цих чинників власник або
користувач має нагоду отримати більший
дохід, скоротити витрати і реалізувати
інші переваги. Природно, що для певного
типу нерухомості ці чинники матимуть
свій зміст.Принципи, що пов'язані з ринковим середовищем
м»."
N принцип залежності
(екстерналітизму); jШ
У
принцип змінекстерналітизм
-
нерозривний зв’язок нерухомості з її
оточенням, який може проявлятися як на
локальному, так і на регіональному, і
навіть на національному і міжнародному
рівнях.
Так,
для виробничої нерухомості якість
місвд розташування визначається
близькістю до транспортних вузлів,
через які здійснюється доставка сировини
і вивезення готової продукції, близькістю
до ринку збуту, робочої сипи, доступністю
інженерної інфраструктури, що забезпечує
виробничий процес.
Якість
місця розташування для житлової
нерухомості відображає, передусім,
транспортна доступність до громадських
центрів, об’єктів повсякденного
обслуговування, місць прикладання
праці і відпочинку. Навіть наявність
живописного пейзажу або архітектурних
пам’яток можуть підвищити вартість
житла.
До
того ж, один і той же чинник місця
розташування може мати різний вплив
на вартість різних типів нерухомості.
Близькість аеропорту підвищить вартість
комерційної нерухомості, але знизить
цінність житлової або рекреаційної
нерухомості.
Треба
усвідомлювати, що оточення важко
піддається зміні. Проте, якщо ці зміни
відбуваються, то відповідно відбувається
і зміна вартості нерухомості. Наприклад,
відкриття станції метрополітену істотно
підвищить ціни на розташовану поблизу
нерухомість. І, навпаки, будівництво
екологічно небезпечного виробництва,
понизить привабливість, а, отже, і
вартість об’єктів нерухомості в його
оточенні.
Принцип
відповідності безпосередньо
витікає з екстерналітизму нерухомості
і полягає в тому, що максимальна вартість
досягається за умови, коли використання
земельної ділянки, характер і параметри
земельних поліпшень, рівень облаштування
відповідають, з одного боку, потребам
і очікуванням місцевого ринку, а з
іншого, правилам забудови і іншого
використання, встановленого для даної
території.
Максимальна
відповідність ринковим уподобанням -
вимогам, що потенційні покупці
пред’являють до нерухомості певного
типу, - додає об’єкту максимально
можливу корисність, а значить, за інших
рівних умов і максимальну вартість.
Наприклад, поява на ринку житла квартир
з просторими вітальнями і декількома
спальнями, що відповідає поточним
уявленням про якість житла, зумовлюють
їх високу вартість. Натомість, сьогодні
буде безрозсудно в районі сучасної
котеджної забудови, орієнтованої на
потреби середнього класу, струджувати
будинок без гаража, коли наявність
автомобіля для сімей цього класу є
нормою.
Рівною
мірою, проекти забудови нерухомості
повинні відповідати типу землекористування,
що склався в конкретному районі. Це не
означає, що всі будинки мають бути
однотипними. Важливо, щоб нова забудова
мала релевантний характер. Адже
невідповідність характеру споруд, що
зводяться, містобудівному оточенню не
залежно від того, чи будуть вони за
своїми параметрами гірше або краще
існуючих, призведе до втрати вартості.Залежність
~
вплив оточення на вартість
об'єкту
нерухомості.
Наприклад,
сучасний котедж, збудований в районі
садибної забудови сільського типу,
коштуватиме менше ніж в районі, який
забудований аналогічними котеджами,
оскільки уподобання потенційних
покупців значною мірою формуються під
впливом загального сприятливого або
несприятливого враження від якості
оточення оцінюваного об’єкту. Натомість,
квартира в престижному будинку, навіть
у поганому стані буде продана дорожче,
завдяки своєму «сусідству».
Отже,
принцип відповідності реалізується
через два ефекти -
нерухомості
потребам та очікуванням місцевого
ринку,
з одного боку, і публічним та
приватним обмеженням,
з іншого боку
J
Проте
треба мати на увазі, що формальне
дотримання критерію відповідності
далеко не завжди виправдано з огляду
на довговічністю нерухомості. Цілком
можлива ситуація, коли об’єкт, призначення
або масштаб якого сьогодні істотно
відрізняється від оточення, сам набуде
домінуючого характеру, а його оточення,
навпаки, перестане відповідати цьому
характеру. Це відбудеться не відразу,
а поступово, у мфу того як в оточенні
нагромаджуватиметься все більша
кількість об’єктів нового типу, що
будуть витискувати старі.
Принцип
пропозиції і попиту. Зміна
цін на нерухомість, як будь-якого іншого
товару, що продається і купується,
багато в чому визначається співвідношенням
пропозиції' і попиту, що склалося на
ринку, і має обернену залежність до
пропозиції' і пряму - до попиту.
Ця
залежність обсягів попиту і пропозиції
товарів на ринку від їх цін остаточно
було сформульована як загальноекономічний
закон А. Маршаллом ще у 1890 р. Відповідно
до цього закону, за інших рівних умов
зниження ціни збільшує попит (готовність
купувати) і зменшує пропозицію (готовність
продавати). Звичайно ціна встановлюється
в точці рівноваги між пропозицією і
попитом.
За
суттю, принцип пропозиції' і попиту
відображає складну взаємодію властивостей
нерухомості, що створюють і підтримують
її вартість. Корисність і дефіцитність
того чи іншого вццу нерухомості
розглядаються як чинники, що відносяться
до пропозиції, а та ж корисність і
можливість придбати - як чинники, що
відносяться до попиту. Тобто, і пропозиція,
і попит визначаються корисністю
нерухомості, однак пропозиція обмежена
природною граничністю землі як ресурсу,
а попит обмежений - купівельною
спроможністю.регресії
і прогресії,
що відображає негативну і позитивну
дію невідповідності на вартість.Відповідність
-
оптимальне поєднання параметрів
Умови,
що створюють та підтримують
ринкову
вартість
Корисність
Потреба
Дефіцитність
Обмінюваність
Пропозиція
Попит
Визначаєтьсякорисністюта
потребою
Обмежується
дефіцитністю
Визначається
корисністюта потребою
Обмежується
обмінюваністю
Графічно
ринкову рівновагу можна відобразити
перетином
а) б)
Рис.
4.5. Співвідношення попиту та пропозиції
Рівноважна
ціна (Р)
- ціна,
при якій обсяг попиту на ринку дорівнює
обсягу пропозиції. На рисунку вона
відповідає точці перетину кривої попиту
(D)
і кривої пропозиції (S).
Рівноважний обсяг (Q) -
обсяг попиту і пропозиції нерухомості
при рівноважній ціні.
На
ринку нерухомості кривої
попиту,
що показує, яку кількість нерухомості
готові придбати покупці в певному місці
за різними цінами в конкретний момент
часу, та кривої
пропозиції,
що показує яку кількість нерухомості
готові поставити на ринок продавці в
ньому місці за різними цінами в цей
момент часу (рис. 4.5).пропозиція
відображає кількість об’єктів будь-якого
виду нерухомого майна, що представлена
для продажу чи оренди за різними цінами
в певному місці в конкретний період
часу, протягом якого витрати на створення
об’єктів залишаються незмінними.
Звичайно, за більш високою ціною
пропонується більша кількість об’єктів
нерухомості, а за більш низькою - менша
кількість.
Однак
через недосконалість ринку нерухомості,
ціни на ньому визначаються не тільки
взаємодією пропозиції і попиту.
Інформованість учасників угоди, особливі
обставини, що примушують до здійснення
трансакції', вартість фінансування та
інші чинники матимуть не менше значення
у встановленні цін. Крім того, на ринок
впливають механізми державного контролю.
І
все ж таки, в довгостроковому плані
пропозиція і попит є відносно ефективними
чинниками у визначенні тенденцій
цінових змін. Якщо на ринку існує
надлишок пропозиції або нестача попиту,
то рівні цін і орендної плати знижуються.
А варто попиту збільшитися, як це тут
же викличе зростання цін.
Слід
зауважити, що попит на нерухомість є
більш еластичним, ніж пропозиція. Він
легше реагує на загальноекономічні
процеси: зміна обсягу грошової маси,
процентних ставок, політичних умов
тощо.
Натомість
для збільшення пропозиції нерухомості
потрібне планування на довгостроковий
період: навіть якщо ттіни
підвищилися, пропозицію не можна
збільшити дуже швидко. Так само важко
зменшити пропозицію нерухомості. Якщо
було побудовано забагато однотипних
об’єктів нерухомості, то рівень
завантаження залишатиметься низьким
тривалий період часу, протягом якого
рівень цін також буде низьким або навіть
падатиме.
Принцип
конкуренції. Необхідною
умовою розвитку ринку є
розумна
конкуренція. На ринках нерухомості
вона може виявлятися:
• між
різними видами використання і характеру
забудови однієї і тієї ж ділянки землі;
між
різними способами використання однієї
і тієї ж будівлі для різних цілей;
між
власниками нерухомості за вигідних
орендарів;
між
орендарями за можливість використання
однієї і тієї ж нерухомості.Попит
-
це кількість об’єктів будь-якого виду
нерухомого майна, яку готові і здатні
придбати чи орендувати за різними
цінами в певному місці в конкретний
період часу, протягом якого чисельність
населення, рівень доходів, майбутні
ціни і переваги споживачів залишаються
незмінними. Як правило, попит на
нерухомість за більш високою ціною
менший, ніж на нерухомість за більш
низькою ціною.Пропошція
- кількість об'єктів нерухомого
майна,
що представлено на ринку для продажу
та
оренди.Попит
-
кількість об’єкт ів нерухомого майна,
що
покупці або орендарі бажають і
здатні
придбати на ринку. * •
Принцип
конкуренції припускає перетікання
ресурсів в ті сфери, де к використання
приносить максимальну віддачу, що
сприяє вирівнюванню доходів. Тобто,
якщо сьогодні об’єкт нерухомості
приносить відносно високі доходи, що
забезпечують прибуток, який перевищує
розумно необхідні обсяги для компенсації
підприємницьких зусиль, слід припустити,
що в досяжному майбутньому підприємці,
мотивовані високими доходами, збільшать
кількість подібних об’єктів, що будуть
запропоновані на ринку. Це, цілком
ймовірно, приведе до зниження загального
рівня доходів. Тому в практиці оцінки
сьогоднішні надприбутки або виділяються
в окремий потік доходів (економічний
прибуток), або розглядають як дохід з
більш високою ставкою.
Принцип
зміни відображає
факт непостійності вартості нерухомості
в часі.
Зміна
вартості відбувається як в результаті
зміни зовнішніх умов (під впливом
конкретних і загальних економічних і
соціальних сил), так і в результаті
зміни самої нерухомості (фізичне
застарілість будівельних конструкцій,
реконструкція і т.п.). Тому для прогнозу
майбутніх вигод необхідно відстежувати
тенденції змін зовнішніх і внутрішніх
умов.
Зміна
-
непостійність вартості нерухомості в
часі
Природно,
що такий прогноз може супроводжуватися
певними труднощами. Адже ступінь впливу
зовнішніх умов багато в чому залежатиме
від характеру зв’язків між об’єктом
і новим соціально-економічним середовищем,
причому більшість з цих зв’язків важко
піддається вимірюванню.
Передусім,
зміни вартості об’єкту нерухомості
відповідатимуть життєвому циклу району
розташування, що формує його безпосереднє
оточення.
По-друге,
вартість об’єкту залежатиме від
процесів, що протікають на ринку
нерухомості. Це можуть бути:
короткострокові
коливання вартості, що відбуваються
у наслідок випадкових подій (природних
чи техногенних катастроф, локальних
економічних чи політичних подій тощо),
так звані,
середньострокові
та довгострокові тенденції' ринку
нерухомості що характеризують
Як
правило, протягом одного циклу ринок
переживає:
• період
спаду,
коли пропозиція продовжує зростати на
фоні скорочення попиту (фаза спаду) та
відбувається падіння попиту і припинення
будівництва (фаза занепаду).
Знання
про те, в якій з фаз циклу перебуває
ринок може стати визначаючим при
прогнозі зміни вартості об’єкту
нерухомості
флуктуації
ринку нерухомості, абоцикли
його розвитку.
період
підйому,
коли спостерігається підвищення попиту
(фаза оновлення) та зростання пропозиції'
за рахунок нового будівництва на фоні
підвищеного попиту (фаза зростання),
та •