- •Передмова
- •Розділ 1.
- •1.1. Призначення і функції оцінки нерухомості.
- •Правові засади оцінки нерухомості та здійснення професійної оціночної діяльності.
- •Державне та громадське регулювання оцінки.
- •Методичне забезпечення оціночної діяльності. Міжнародні і національні стандарти оцінки
- •Етичні норми професійної оціночної діяльності
- •Розділ 2. Визначення та класифікація нерухомого майна
- •Особливості нерухомого майна як об'єкту оцінки
- •Цивільний кодекс Республіки Беларусь (07.12.98) Стаття 130
- •Цивільний кодекс у країни (16.01.03) Стаття 181
- •Поняття нерухомості і нерухомого майна
- •Види прав, інтересів і зобов'язань щодо нерухомості
- •Класифікація об'єктів нерухомості
- •Нерухомість
- •Розділ 3. Види вартості
- •Вартість як економічна категорія
- •Вил ратна теорія
- •Неокласична функціональна теорія
- •Вартість та її взаємозв’язок з ціною, витратами і ринком
- •Ринкова вартість
- •Види вартості, відмінні від ринкової вартості
- •Бази оцінки та особливості їх застосування
- •Розділ 4. Принципи оцінки нерухомості
- •Принципи, що пов’язані з уявленням споживача
- •Принципи, що пов'язані з уявленням споживача:
- •Принципи, що пов’язані з природою нерухомості
- •Ііршініїїііі, що пов'язані і природою нерухомості:
- •Принципи, що пов'язані з ринковим середовищем
- •Принцип найбільш ефективного використання
- •Розділ 5. Процес оцінювання
- •Підготовчий етап
- •Оціночний етап
- •Післяоціночний етап
- •Розділ 6. Ринок нерухомості
- •Основні риси ринку нерухомості
- •Вузьколокалізований
- •Сегментований
- •Процедура дослідження ринку нерухомості
- •Чинники, що визначають попит на нерухомість
- •Активність ринку
- •Розділ 7.
- •Аналіз місця розташування
- •Фізичні характеристики земельної ділянки
- •Площа земельної ділянки
- •Юридично дозволене використання земельної ділянки
- •Характеристика району розташування земельної ділянки
- •Земельної ділянки
- •Розділ 8. Характеристика земельних поліпшень
- •Техніко-економічні показники будівлі
- •Конструкція будівлі
- •Капітальність будинків
- •Класифікація житлових будинків по капітальності та терміни їхньої служби
- •Класифікація капітальності громадських будівель залежно від матеріалу фундаментів, стін і перекриттів
- •3.7. Архітектурні стилі будівель.
- •Розділ 9. Вибір найбільш ефективного використання
- •Мета і задачі вибору найбільш ефективного використання
- •9.2. Найбільш ефективне використання землі як вакантної
- •Найбільш ефективне використання поліпшеної нерухомості
- •Особливі ситуації при виборі найбільш ефективного використання
- •Розділ 10. Оціночні підходи
- •Підходи до оцінки
- •1 Корисністю об’єкту
- •Порівняльний (ринковий) підхід
- •Дохідний підхід
- •Витратний підхід
- •Розділ 11. Порівняльний (ринковий) підхід. Зіставлення продажів
- •Загальні засади порівняльного (ринкового) підходу
- •Оцінка нерухомого майна за ступенем подібності
- •Техніка побудови таблиць коректувань
- •Розділ 12. Порівняльний (ринковий) підхід. Статистичний аналіз ринку
- •Метод статистичного аналізу ринку
- •Моделі парної лінійної регресії
- •Статистична характеристика інформаційної бази
- •Графічна модель лінійної парної регресії
- •Моделі множинної лінійної регресії
- •Розділ 13. Дохідний підхід. Пряма капіталізація
- •Загальні засади дохідного підходу
- •Аналіз регулярних доходів і витрат
- •Справедливий стабільний операційний дохід
- •Застосування прямої капіталізації в інвестиційному методі
- •Обчислення ринкової вартості об’єкту оцінки
- •Обчислення інвестиційної вартості об’єкту оцінки
- •Застосування прямої капіталізації в методі зисків
- •Розділ 14. Дохідний підхід. Дисконтування грошових потоків
- •Сутність техніки дисконтованих грошових потоків
- •Застосування функцій складного відсотку для визначення вартості грошових потоків
- •Вимоги до побудови моделей грошових потоків
- •Визначення ставки дисконтування
- •Нерухомого майна
- •Внаслідок інфляції
- •Взаємозв’язок реальної та номінальної ставок дисконтування
- •Застосування дисконтованих грошових потоків в інвестиційному методі
- •Застосування дисконтованих грошових потоків у методі зисків
- •Розділ 15. Витратний підхід. Методи оцінки землі
- •Загальні засади оцінки землі
- •Методи оцінки вакантних земельних ділянок
- •Метод капіталізації земельної ренти
- •15.3. Методи оцінки землі як складової поліпшеної нерухомості
- •Її фізичними складовими
- •Розділ 16. Витратний підхід.
- •Сутність витратного підходу
- •Визначення відновної вартості поліпшень
- •Приблизна шкала оцінки зносу елементів будинку
- •Розрахунок залишкової вартості поліпшень і загальної вартості нерухомості
- •Розділ 17. Оцінювання прав у нерухомому майні
- •Види прав у нерухомому майні
- •Юридичний та економічний зміст правомочностей
- •1 Іраном оч ності Володіння
- •Право іпотеки: оцінка інтересу заставодержателя та заставодавця
- •Оцінювання права постійного та тимчасового користування землею
- •Земельною ділянкою
- •Оцінка об’єкту сервітуту
- •Розділ 18. Документування результатів оцінки
- •Загальні вимоги до змісту звіту
- •Форми звітів про оцінку
- •Рекомендації до розділів звіту
- •Рекомендована література
- •Нормативно-правові документи
- •Навчально-методична література
Таким
чином, вартість інтересу орендодавця
землі та вартість інтересу орендаря
землі в праві власності на поліпшену
нерухомість становить 2 202,5 тис. дол.
США та 7 581,0 тис. дол. США відповідно.
Право
сервітуту, що є третім в ієрархії видів
прав, пов’язано з обмеженим користуванням
чужою нерухомістю для певної мети
(проходу, проїзду, прокладання комунікацій
і т.п.). Найчастіше право сервітуту
встановлюють стосовно земельних
ділянок.
До
об’єктів сервітуту можна віднести
елементи земельної ділянки, що слугують
для задоволення інтересів не тільки
власника (користувача) земельної ділянки
обтяженої сервітутом, а й власників
(користувачів) сусідніх ділянок, на
користь яких встановлено сервітут.
Право
сервітуту не передбачає відчуження
власником яких-небудь своїх правомочностей,
проте може позначитися на вартості
нерухомого майна. Як правило, таке право
призводить до підвищення цінності
об’єктів нерухомості, на користь яких
воно встановлено, і до її зменшення для
об’єктів нерухомості, які воно обтяжує.
Це дозволяє визначити вартість права
обмеженого користування шляхом
зіставлення цін продажів подібних
об’єктів, відмінність яких полягає в
наявності (відсутності) таких прав.
Рисунок
17.5 ілюструє зміну вартості земельних
ділянок під природними пасовищами в
наслідок установлення сервітуту -
прогону для худоби до водопою.
Установлення
сервітуту на користь земельної ділянки
С дозволило підвищити її корисність і
тим самим збільшити її вартість до 600
дол. США порівняно з подібною земельною
ділянкою D вартістю 580
дол. США. Одночасно, земельна ділянка
А, що обтяжена сервітутом, втратила у
вартості порівняно з подібною земельною
ділянкою В вартістю 620 дол. США і стала
коштувати 600 дол. США.Оцінка об’єкту сервітуту
Право
земельного сервітуту,
відповідно до Земельного кодексу
України, - це право власника або
землекористувача земельної ділянки
на обмежене платне або безоплатне
(строкове або постійне) користування
чужою земельною ділянкою (ділянками).
Рис.
17.5 Вартість земельних ділянок при
наявності сервітуту
За
таких умов вартість об’єкту сервітуту
дорівнює 20 дол. США:
600
дол. США. - 580 дол. США = 20 дол. США
600
дол. США - 620 дол. США = - 20 дол. США
Таким
чином, вартість сервітуту для земельних
ділянки А складе -20 дол. США, а для
земельної ділянки С - +20 дол. США.
Значення
вартості об’єкту сервітуту багато в
чому залежатиме від того наскільки він
впливає на можливість найбільш
ефективного використання нерухомості.
Зокрема, на її функціональну цілісність,
досягнення нормативної щільності
забудови тощо. Якщо обтяжена сервітутом
нерухомість може досягти найбільш
ефективного використання, тобто сервітут
не впливає на її ціну, то й сервітут не
матиме вартості.
При
платному характері права обмеженого
користування чужою нерухомістю зменшення
її корисності компенсується додатковим
доходом від плати за сервітут:
а
підвищення корисності об’єкту, на
користь якого встановлено це право,
нівелюється додатковими операційними
витратами:
^
/" + Ps
FVr
(17.23)
де
pv
npnps ру
(17.24)
де
s~
поточна вартість нерухомості, яку
обтяжує сервітут; г
'оps
додатковий дохід від плати за сервітут.pys+
поточна вартість нерухомості, на користь
якої встановлено °
сервітут;ps
додаткові операційні виграти, пов’язані
з платою за сервітут.
Таким
чином, визначення інтересів у праві
сервітуту вимагає всебічного дослідження
умов договору, оскільки встановлення
сервітуту не завжди тягне за собою
зміну вартості об’єктів нерухомого
майна, пов’язаних з цим правом.
Резюме
Нерухомість
є об’єктом, стосовно якого можуть
виникати численні права, інтереси та
зобов’язання. Купуючи і продаючи
нерухоме майно, учасники ринку відносять
конкретну вартість до конкретних
інтересів у майні, які можуть розподілятися
між різними особами як по відношенню
до об’єкту в цілому, так і до його
окремих складових.
Розглянуті
моделі грошових потоків розкривають
економічний зміст основних видів
майнових прав, що ґрунтуються на
властивій праву власності адитивності,
коли вартість щ.ого права буде дорівнювати
сумі значень вартості інтересів похідних
прав, створених на основі права власності
при будь-якому його поділі.
Саме
за рахунок можливості утворення нових
інтересів ринок нерухомості успішно
функціонує, відображаючи ціновими
змінами індивідуальні переваги, тобто
співвідношення попиту і пропозиції на
різні інтереси, що дозволяє забезпечити
оптимальну структуру поточних і
очікуваних вигод власникам цих інтересів.
Питання
для самостійної роботи
Розкрийте
ієрархічну структуру прав у нерухомому
майні.
Який
економічний зміст мають правомочності
володіння, користування та розпорядження
майном?
Яким
чином у моделі дисконтованих грошових
потоків відображені правомочності
власника нерухомості?
Назвіть
інгереси, що виникають у похідних від
права власності правах оренди, іпотеки
та сервітуту.
У
чому полягає пріоритетність певного
інтересу в похідних правах?
Коли
інтерес у похідних правах може набувати
від’ємного значення?
Як
визначаються ставки дисконтування
для грошових потоків, що відображають
вартість інтересу заставодержателя
та заставодавця?
Чому
відповідає в економічному сенсі право
постійного користування землею?
Які
алгоритми існують для визначення
вартості інтересу орендаря землі в
праві власності на поліпшену нерухомість?
У
яких випадках право сервітуту не матиме
вартості?