- •Передмова
- •Розділ 1.
- •1.1. Призначення і функції оцінки нерухомості.
- •Правові засади оцінки нерухомості та здійснення професійної оціночної діяльності.
- •Державне та громадське регулювання оцінки.
- •Методичне забезпечення оціночної діяльності. Міжнародні і національні стандарти оцінки
- •Етичні норми професійної оціночної діяльності
- •Розділ 2. Визначення та класифікація нерухомого майна
- •Особливості нерухомого майна як об'єкту оцінки
- •Цивільний кодекс Республіки Беларусь (07.12.98) Стаття 130
- •Цивільний кодекс у країни (16.01.03) Стаття 181
- •Поняття нерухомості і нерухомого майна
- •Види прав, інтересів і зобов'язань щодо нерухомості
- •Класифікація об'єктів нерухомості
- •Нерухомість
- •Розділ 3. Види вартості
- •Вартість як економічна категорія
- •Вил ратна теорія
- •Неокласична функціональна теорія
- •Вартість та її взаємозв’язок з ціною, витратами і ринком
- •Ринкова вартість
- •Види вартості, відмінні від ринкової вартості
- •Бази оцінки та особливості їх застосування
- •Розділ 4. Принципи оцінки нерухомості
- •Принципи, що пов’язані з уявленням споживача
- •Принципи, що пов'язані з уявленням споживача:
- •Принципи, що пов’язані з природою нерухомості
- •Ііршініїїііі, що пов'язані і природою нерухомості:
- •Принципи, що пов'язані з ринковим середовищем
- •Принцип найбільш ефективного використання
- •Розділ 5. Процес оцінювання
- •Підготовчий етап
- •Оціночний етап
- •Післяоціночний етап
- •Розділ 6. Ринок нерухомості
- •Основні риси ринку нерухомості
- •Вузьколокалізований
- •Сегментований
- •Процедура дослідження ринку нерухомості
- •Чинники, що визначають попит на нерухомість
- •Активність ринку
- •Розділ 7.
- •Аналіз місця розташування
- •Фізичні характеристики земельної ділянки
- •Площа земельної ділянки
- •Юридично дозволене використання земельної ділянки
- •Характеристика району розташування земельної ділянки
- •Земельної ділянки
- •Розділ 8. Характеристика земельних поліпшень
- •Техніко-економічні показники будівлі
- •Конструкція будівлі
- •Капітальність будинків
- •Класифікація житлових будинків по капітальності та терміни їхньої служби
- •Класифікація капітальності громадських будівель залежно від матеріалу фундаментів, стін і перекриттів
- •3.7. Архітектурні стилі будівель.
- •Розділ 9. Вибір найбільш ефективного використання
- •Мета і задачі вибору найбільш ефективного використання
- •9.2. Найбільш ефективне використання землі як вакантної
- •Найбільш ефективне використання поліпшеної нерухомості
- •Особливі ситуації при виборі найбільш ефективного використання
- •Розділ 10. Оціночні підходи
- •Підходи до оцінки
- •1 Корисністю об’єкту
- •Порівняльний (ринковий) підхід
- •Дохідний підхід
- •Витратний підхід
- •Розділ 11. Порівняльний (ринковий) підхід. Зіставлення продажів
- •Загальні засади порівняльного (ринкового) підходу
- •Оцінка нерухомого майна за ступенем подібності
- •Техніка побудови таблиць коректувань
- •Розділ 12. Порівняльний (ринковий) підхід. Статистичний аналіз ринку
- •Метод статистичного аналізу ринку
- •Моделі парної лінійної регресії
- •Статистична характеристика інформаційної бази
- •Графічна модель лінійної парної регресії
- •Моделі множинної лінійної регресії
- •Розділ 13. Дохідний підхід. Пряма капіталізація
- •Загальні засади дохідного підходу
- •Аналіз регулярних доходів і витрат
- •Справедливий стабільний операційний дохід
- •Застосування прямої капіталізації в інвестиційному методі
- •Обчислення ринкової вартості об’єкту оцінки
- •Обчислення інвестиційної вартості об’єкту оцінки
- •Застосування прямої капіталізації в методі зисків
- •Розділ 14. Дохідний підхід. Дисконтування грошових потоків
- •Сутність техніки дисконтованих грошових потоків
- •Застосування функцій складного відсотку для визначення вартості грошових потоків
- •Вимоги до побудови моделей грошових потоків
- •Визначення ставки дисконтування
- •Нерухомого майна
- •Внаслідок інфляції
- •Взаємозв’язок реальної та номінальної ставок дисконтування
- •Застосування дисконтованих грошових потоків в інвестиційному методі
- •Застосування дисконтованих грошових потоків у методі зисків
- •Розділ 15. Витратний підхід. Методи оцінки землі
- •Загальні засади оцінки землі
- •Методи оцінки вакантних земельних ділянок
- •Метод капіталізації земельної ренти
- •15.3. Методи оцінки землі як складової поліпшеної нерухомості
- •Її фізичними складовими
- •Розділ 16. Витратний підхід.
- •Сутність витратного підходу
- •Визначення відновної вартості поліпшень
- •Приблизна шкала оцінки зносу елементів будинку
- •Розрахунок залишкової вартості поліпшень і загальної вартості нерухомості
- •Розділ 17. Оцінювання прав у нерухомому майні
- •Види прав у нерухомому майні
- •Юридичний та економічний зміст правомочностей
- •1 Іраном оч ності Володіння
- •Право іпотеки: оцінка інтересу заставодержателя та заставодавця
- •Оцінювання права постійного та тимчасового користування землею
- •Земельною ділянкою
- •Оцінка об’єкту сервітуту
- •Розділ 18. Документування результатів оцінки
- •Загальні вимоги до змісту звіту
- •Форми звітів про оцінку
- •Рекомендації до розділів звіту
- •Рекомендована література
- •Нормативно-правові документи
- •Навчально-методична література
0
Рис.
17.3 Вартість інтересів у праві постійного
користування
На
попередньому визначені ринкового рівня
чистого операційного доходу з землі
ґрунтується також оцінка інтересів у
праві оренди та у праві користування
земельною ділянкою на умовах емфітевзису
чи суперфіцію.
Відповідно
до Земельного кодексу України
Розмір
та строки сплати платежів за користування
землею встановлюються за угодою сторін
і мають вирішальне значення при
визначенні вартості інтересів орендодавця
і орендаря землі.
Подібно
до оренди поліпшеної нерухомості при
оренді та користуванні земельною
ділянкою на умовах емфітевзису чи
суперфіцію:
(1
+ Л,)'
Уь
o+w
(17.21)
де
і землюЗемельною ділянкою
право
оренди землі -
цс засноване на договорі строкове
платне володіння і користування
земельною ділянкою, а емфітевзистй
суперфіцій
- це засноване на договорі право
користування чужою земельною ділянкою
відповідно для сільськогосподарських
потреб та для забудови.вартість
інтересу орендодавця землі
визначається поточною вартістю чистого
операційного доходу від контрактної
плати за користування землею протягом
дії договору і поточною вартістю
разового доходу від гіпотетичного
продажу ділянки землі по його завершенню:PVl[
поточна вартість інтересу орендодавця
в праві оренди землі;к чистий
операційний дохід ВІД контрактної
орендної плати за
• |
Вартість інтересів |
||
і Іоказники |
власника |
орендодавця |
орендаря |
|
землі |
землі |
землі |
Чис тий операційний дохід, дол. США |
338 464 |
127 300 |
211 164 |
Фактор поточної вартості ануїтету |
9,356231 |
9,356231 |
9,356231 |
Поточна вартість регулярних платежів, дол. США |
3 166 747 |
1 191 048 |
1 975 699 |
Термінальна вартість, дол. США |
3 522 000 |
3 522 000 |
0 |
Фактор поточної вартості |
0,100866 |
0,100866 |
0,100866 |
Поточна вартість реверсії, дол. США |
355 251 |
355 251 |
0 |
Вартість інтересу, дол. США |
3 521 998 |
1 546 299 |
1 975 699 |
Таким
чином, вартість інтересу орендодавця
та вартість інтересу орендаря в праві
оренди на землю становить 1 546,3 тис. дол.
США та 1 975,7 тис. дол. США відповідно.
Як
і у випадку з постійним користуванням,
вартість земельної ділянки із збільшенням
строку оренди буде розподілятися на
користь орендаря.
Враховуючи,
що орендар чи користувач землі має
право вирощувати сільськогосподарські
культури, закладати багаторічні
насадження, зводити на земельній ділянці
будівлі або споруди та привласнювати
доходи з поліпшеної земельної ділянки,
то стосовно нерухомого майна формується
багаторівнева структура економічних
інтересів, пов’язаних з його фізичними
складовийи - землею та поліпшеннями, -
наприклад, орендаря землі що є власником
поліпшень (рис. 17.4).
у праві оренди на землю |
у праві власності на і поліпшення і |
загальний . інтерес |
211 164 |
669 236 і |
880 400 |
9,356231 |
9,356231 | |
9,356231 |
1 975 699 |
6 261 527 } |
8 237 226 |
1.
Таким
чином, вартість загального інтересу
орендаря землі - власника будівлі
становитиме 8 237,2 тис. дол. США, а інтерес
орендодавця землі у вартості нерухомого
майна залишиться незмінним - 1 546,3 тис.
дол. США.
До
оцінки інтересів орендодавця землі та
орендаря землі в праві власності на
поліпшену нерухомість можна застосувати
й інший алгоритм, за яким зобов’язання
власника будівлі перед орендодавцем
землі по сплаті орендної плати враховують
у складі його операційних витрат,
зменшуючи тим самим чистий операційний
дохід від ринкової орендної плати за
поліпшену нерухомість на значення
чистого операційного доходу від
контрактної орендної плати за землю.
При
цьому, якщо тривалість строку оренди
землі буде меншою за тривалість строку
економічного життя земельних поліпшень,
що залишився, вартість інтересу орендаря
землі включатиме також поточну вартість
реверсії - залишкову вартість земельних
поліїшіень:
Показники Чистий операційний дохід, дол. США |
власника поліпшеної нерухомості 1 007 700 |
орендодавця землі 127 300 |
орендаря землі 880 400 |
Фактор поточної вартості ануїтету |
6,248877 |
6,248877 |
6,248877 |
Поточна вартість регулярних |
|
|
|
платежів, дол. США |
6 296 993 |
795 482 |
5 501 511 |
Показники Термінальна вартість, дол. США |
власника поліпшеної нерухомості 8 727 611 1 |
орендодавця землі 3 522 000 |
орендаря і землі і 5 205 611 і 1 |
Фактор поточної вартості |
0,399483 |
0,399483 |
0,399483 1 |
Поточна вартість реверси, дол. |
|
|
j І |
США |
3 486 532 |
1 406 979 |
2 079 553 |
Вартість інтересу, дол. США |
9 783 525 і |
2 202 461 |
7 581 064 |