- •Передмова
- •Розділ 1.
- •1.1. Призначення і функції оцінки нерухомості.
- •Правові засади оцінки нерухомості та здійснення професійної оціночної діяльності.
- •Державне та громадське регулювання оцінки.
- •Методичне забезпечення оціночної діяльності. Міжнародні і національні стандарти оцінки
- •Етичні норми професійної оціночної діяльності
- •Розділ 2. Визначення та класифікація нерухомого майна
- •Особливості нерухомого майна як об'єкту оцінки
- •Цивільний кодекс Республіки Беларусь (07.12.98) Стаття 130
- •Цивільний кодекс у країни (16.01.03) Стаття 181
- •Поняття нерухомості і нерухомого майна
- •Види прав, інтересів і зобов'язань щодо нерухомості
- •Класифікація об'єктів нерухомості
- •Нерухомість
- •Розділ 3. Види вартості
- •Вартість як економічна категорія
- •Вил ратна теорія
- •Неокласична функціональна теорія
- •Вартість та її взаємозв’язок з ціною, витратами і ринком
- •Ринкова вартість
- •Види вартості, відмінні від ринкової вартості
- •Бази оцінки та особливості їх застосування
- •Розділ 4. Принципи оцінки нерухомості
- •Принципи, що пов’язані з уявленням споживача
- •Принципи, що пов'язані з уявленням споживача:
- •Принципи, що пов’язані з природою нерухомості
- •Ііршініїїііі, що пов'язані і природою нерухомості:
- •Принципи, що пов'язані з ринковим середовищем
- •Принцип найбільш ефективного використання
- •Розділ 5. Процес оцінювання
- •Підготовчий етап
- •Оціночний етап
- •Післяоціночний етап
- •Розділ 6. Ринок нерухомості
- •Основні риси ринку нерухомості
- •Вузьколокалізований
- •Сегментований
- •Процедура дослідження ринку нерухомості
- •Чинники, що визначають попит на нерухомість
- •Активність ринку
- •Розділ 7.
- •Аналіз місця розташування
- •Фізичні характеристики земельної ділянки
- •Площа земельної ділянки
- •Юридично дозволене використання земельної ділянки
- •Характеристика району розташування земельної ділянки
- •Земельної ділянки
- •Розділ 8. Характеристика земельних поліпшень
- •Техніко-економічні показники будівлі
- •Конструкція будівлі
- •Капітальність будинків
- •Класифікація житлових будинків по капітальності та терміни їхньої служби
- •Класифікація капітальності громадських будівель залежно від матеріалу фундаментів, стін і перекриттів
- •3.7. Архітектурні стилі будівель.
- •Розділ 9. Вибір найбільш ефективного використання
- •Мета і задачі вибору найбільш ефективного використання
- •9.2. Найбільш ефективне використання землі як вакантної
- •Найбільш ефективне використання поліпшеної нерухомості
- •Особливі ситуації при виборі найбільш ефективного використання
- •Розділ 10. Оціночні підходи
- •Підходи до оцінки
- •1 Корисністю об’єкту
- •Порівняльний (ринковий) підхід
- •Дохідний підхід
- •Витратний підхід
- •Розділ 11. Порівняльний (ринковий) підхід. Зіставлення продажів
- •Загальні засади порівняльного (ринкового) підходу
- •Оцінка нерухомого майна за ступенем подібності
- •Техніка побудови таблиць коректувань
- •Розділ 12. Порівняльний (ринковий) підхід. Статистичний аналіз ринку
- •Метод статистичного аналізу ринку
- •Моделі парної лінійної регресії
- •Статистична характеристика інформаційної бази
- •Графічна модель лінійної парної регресії
- •Моделі множинної лінійної регресії
- •Розділ 13. Дохідний підхід. Пряма капіталізація
- •Загальні засади дохідного підходу
- •Аналіз регулярних доходів і витрат
- •Справедливий стабільний операційний дохід
- •Застосування прямої капіталізації в інвестиційному методі
- •Обчислення ринкової вартості об’єкту оцінки
- •Обчислення інвестиційної вартості об’єкту оцінки
- •Застосування прямої капіталізації в методі зисків
- •Розділ 14. Дохідний підхід. Дисконтування грошових потоків
- •Сутність техніки дисконтованих грошових потоків
- •Застосування функцій складного відсотку для визначення вартості грошових потоків
- •Вимоги до побудови моделей грошових потоків
- •Визначення ставки дисконтування
- •Нерухомого майна
- •Внаслідок інфляції
- •Взаємозв’язок реальної та номінальної ставок дисконтування
- •Застосування дисконтованих грошових потоків в інвестиційному методі
- •Застосування дисконтованих грошових потоків у методі зисків
- •Розділ 15. Витратний підхід. Методи оцінки землі
- •Загальні засади оцінки землі
- •Методи оцінки вакантних земельних ділянок
- •Метод капіталізації земельної ренти
- •15.3. Методи оцінки землі як складової поліпшеної нерухомості
- •Її фізичними складовими
- •Розділ 16. Витратний підхід.
- •Сутність витратного підходу
- •Визначення відновної вартості поліпшень
- •Приблизна шкала оцінки зносу елементів будинку
- •Розрахунок залишкової вартості поліпшень і загальної вартості нерухомості
- •Розділ 17. Оцінювання прав у нерухомому майні
- •Види прав у нерухомому майні
- •Юридичний та економічний зміст правомочностей
- •1 Іраном оч ності Володіння
- •Право іпотеки: оцінка інтересу заставодержателя та заставодавця
- •Оцінювання права постійного та тимчасового користування землею
- •Земельною ділянкою
- •Оцінка об’єкту сервітуту
- •Розділ 18. Документування результатів оцінки
- •Загальні вимоги до змісту звіту
- •Форми звітів про оцінку
- •Рекомендації до розділів звіту
- •Рекомендована література
- •Нормативно-правові документи
- •Навчально-методична література
Як
тільки таке рівняння побудовано, воно
може бути використано для визначення
вартості як проданих, так і не проданих
(але подібних) об’єктів нерухомості.
Отже,
ринковий підхід характеризує прозорість
та статистична обгрунтованість, що
рівною мірою дозволяє аналізувати
окремі угоди та тенденції на ринку в
цілому і, тим самим, забезпечує
достовірність і доказовість результатів
оцінки. Тому його прагнуть використовувати
навіть тоді, коли даних явно недостатньо,
щоб окреслити діапазон, до якого належить
значення вартості об’єкту, що оцінюється.
Єдиним випадком, що обмежує застосування
ринкового підходу є спеціалізований
характер нерухомості, через який така
нерухомість рідко або зовсім не
продається на ринку.
Використання
методів порівняльного (ринкового)
підходу передбачає наявність в ринковому
обігу повного права на нерухомість.
Проте, значна частина операцій на ринку
пов’язана з частковими правами на
нерухомість, зокрема з правом оренди.
Тобто власник нерухомого майна може
одержати дохід не тільки від продажу
цього майна, а й від надання його в
оренду. Це приваблює тих, хто хоче
інвестувати капітал у нерухомість та
мати віддачу на вкладений капітал у
виді доходів від орендних платежів, і
для яких ринок нерухомості - засіб
реалізації таких інвестиційних
можливостей.
Дохідний
підхід дає уявлення про вартість шляхом
конвертації майбутніх грошових потоків
в єдину поточну капітальну вартість.
Такий процес конвертації має назву
Оцінювання
вартості за ним підходом відбувається
у два етапи: спочатку визначають дохід,
що об’єкт нерухомого майна генеруватиме
протягом строку корисного використання,
а потім цей дохід капіталізують у
поточну вартість.
Основним
джерелом доходу з нерухомості виступає
Якщо
ж будівля підходить тільки для певного
виду комерційної діяльності, наприклад,
готелі, пансіонати, театри, кінотеатри,
автозаправні станції, бари, ресторани
і т.п., дохід з такої нерухомості часто
пов’язаний з фактичними або потенційними
грошовими потоками, які можуть бути
отримані від комерційної діяльності,
що здійснюється на подібних об’єктах.
У
випадку, коли основним аргументом, що
визначає цінність нерухомого майна, є
дохід
За
Дохідний підхід
капіталізації.орендна
плата -
плата, яку отримує власник об’єкту
нерухомого майна за надання цього
об’єкту у володіння та користування
іншій особі. Навіть, якщо нерухомість
використовується самим власником,
дохід з неї можна представити як економію
завдяки відсутності орендної плати,
розмір якої визначають, виходячи з
рівня ринкових орендних ставок за
подібні об’єкти.від
орендних платежів, пріоритет при його
оцінці належить інвестиційному методу,
що є базовим методом дохідного підходу.інвестиційним
методом
вартість визначається на основі
капіталізації доходу від оренди
нерухомості. Тому застосування цього
методу починається зі збору і
систематизації даних про ринкові
орендні платежі та операційні витрати
на
утримання і експлуатацію подібних
об’єктів нерухомого майна, необхідних
для визначення чистого доходу, що
підлягає капіталізації.
У
випадку, коли основним аргументом, що
визначає цінність нерухомого майна, є
його комерційний потенціал, застосовують
метод зисків («метод прибутків»).
За
Для
приведення очікуваних доходів з
нерухомості в її поточну вартість в
обох методах дохідного підходу
використовують пряму капіталізацію,
коли потік доходу не обмежений у часі,
або непряму капіталізацію, коли потік
доходу очікується отримувати протягом
певного часу.
дохідних
(рентних) мультиплікаторів, що відображають
відношення між ціною продажу і доходом;
ставок
капіталізації, що відображають відношення
між доходом і ціною продажу.
їх
значення встановлюють на основі
зіставлення ринкових даних про орендні
платежі і ціни продажу подібної
нерухомості, що дозволяє встановити
рівень дохідності певного типу
нерухомості в конкретному місці
Отже,
для визначення поточної вартості шляхом
прямої капіталізації достатньо
очікуваний дохід або помножити на
мультиплікатор, або поділити на ставку
капіталізації:
V0=I0xNOIM
= I0/R0,
Де
Зважаючи,
що ці доходи рознесені у часі, для
приведення їх до дати огцнки застосовують
техніїсу дисконтування грошових
потоків.
методом
зисків
вартість визначається на основі
капіталізації тієї частини доходу від
комерційної діяльності, що потенційно
може бути сплачена суб’єктом цієї
діяльності за оренду нерухомості без
ущемлення свої інтересів. Тому
застосування цього методу також
передбачає збір та систематизацію
ринкових даних про доходи та витрати,
пов’язані зі здійсненням комерційної
діяльності на подібних об’єктах
нерухомості.Пряма
капіталізація
встановлює зв’язок доходу за перший
рік після дати оцінки з вартістю
нерухомого майна за допомогою: (Ю.З)V0 капітальна
вартість об’єкту нерухомого майна;І0 дохід
з нерухомості, як правило чистий
операційний дохід;NOIM
рентний мультиплікатор чистого
операційного доходу;R0 ставка
капіталізації.Непряма
капіталізація
встановлює зв’язок доходів від надання
нерухомості в оренду за кожний ріїс
періоду оренди та від реверсії (можливого
продажу об’єкта) по закіїиенню строку
оренди з вартістю нерухомого майна за
допомогою ставки дисконтування, що
відповідає нормі віддачі від загальної
іїтвестиції в нерухомість.Дисконтування
грошових потоків
- це процес перерахунку чистого доходу
за певний майбутній період до поточних
значень за допомогою фактора поточної