Права арендатора по пользованию нанятым имуществом

- становится ее титульным владельцем и может защищать свои права с помощью вещно-правовых исков (ст. 305 ГК)

- вправе С СОГЛАСИЯ арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив

=> ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, кроме перенайма

- вправе вносить в нее улучшения (то, что улучшает эффективность использования, расширяет возможности применения, повышение стоимости) => отделимые (без вреда снять => в собственность арендатора) и неотделимые (требуется согласие => тогда позволено возмещение арендатору стоимости после прекращения договора аренды)

- улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя

ГК РФ Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

Передача имущества в аренду НЕ является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Расторжение договора аренды

=> ГК называет конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора (на каждого есть статьи). Как правило, это связано с понятием «существенное нарушение договора».

способы расторжения (изменения договора)

1. по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК)

- НО если договор в пользу 3-го лица: с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны НЕ могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица

2. судом по требованию одной из сторон

Когда другой стороной нарушены условия договора и эти действия могут быть квалифицированы как существенное нарушение, т.е. нарушение, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

- предъявление иска при условии соблюдения досудебного порядка урегулирования спора

3. одна из сторон реализует свое право, предусмотренное законом или договором, на односторонний отказ от договора (от исполнения договора)

Возможен только в тех случаях, когда это допускается законом или соглашением сторон. Например, после истечения срока договора аренды он считается возобновленным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за 3 месяца (ст. 621 ГК).

- обязательно письменное уведомление контрагента об отказе

- правила о форме соглашения об изменении и расторжении договора: должна быть идентичной той, в которой заключался договор (ст. 452 ГК)