§ 8. Особенности реализации права общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (п. 1443-1448)

1443. Многоквартирные дома, являясь самостоятельными объектами права собственности (обычно — публичной, или собственности юридических лиц) обладают, в отличие от большинства иных объектов недвижимости, таким свойством, как делимость. Это свойство многоквартирного дома делает возможным, с одной стороны, установление права собственности на его части (отдельные квартиры и изолированные комнаты;), но с другой стороны, оставляет открытым вопрос о праве собственности на части и конструкции дома, предназначенные для обслуживания более, чем одной квартиры. Части многоквартирного дома, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе, называются общим имуществом многоквартирного дома, которое признается находящимся в общей долевой собственности собственников жилых помещений в этом доме (п. 1 ст. 290 ГК; ч. 4 и 5 ст. 1, п. 1 ст. 8 и др. Федерального закона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»*).

* СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963; 2002. № 1. Ч. I. Ст. 2; № 12. Ст. 1093. Далее— «Закон о товариществах собственников жилья».

1444. В состав общего имущества многоквартирного дома включаются (1) общие помещения (межквартирные лестничные клетки, лестницы, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, мансарды); (2) несущие конструкции; (3) крыши и ограждающие конструкции; (4) лифты, лифтовые и иные шахты; (5) оборудование, обслуживающее более одного жилого помещения (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное, в частности — мусоропровод, отопительная система, оборудование телефонной связи, телевизионные кабели и антенны); (6) прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства; (7) иные объекты, предназначенные для обслуживания и использования кондоминиума* (п. 1 ст. 290 ГК; ст. 7 Закона о товариществах собственников жилья).

* Кондоминиумом в Законе называется единый комплекс недвижимого имущества, включающий в себя земельный участок с одним или несколькими расположенными на нем зданиями и сооружениями, предназначенными для жилых целей (ч. 5 ст. 1, ст. 5 Закона).

1445. Особенности приобретения, осуществления и прекращения права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, суть следующие. Во-первых, доля в ценности общего имущества дома не может быть отчуждена или иным образом перейти к иному лицу отдельно от права собственности на жилое помещение в этом доме (п. 2 ст. 290 ГК; п. 3 ст. 8, п. 2 и 3 ст. 9 Закона о товариществах собственников жилья). Следовательно, во-вторых, приобретение и прекращение права общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, может происходить только на основании таких юридических фактов, которые служат основаниями возникновения и прекращения права собственности на жилые помещения в данном многоквартирном доме. Косвенно этот принцип отразился в нормах п. 2 и 3 ст. 9 Закона о товариществах собственников жилья. Разумеется, в такой ситуации не может быть и речи о применении к долям в ценности общего имущества многоквартирного дома института имущественного права покупки.

1446. Далее, доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома прямо пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в этом доме, измеренных в квадратных метрах площади, если соглашением сособственников не установлено иное (п. 1 ст. 9 Закона о товариществах собственников жилья). Иными словами, имеет место чрезвычайно важное отступление от общего правила п. 1 ст. 245 ГК о презумпции равенства долей участников общей долевой собственности.

1447. Право общей собственности на общее имущество многоквартирного дома в целом, может осуществляться не только сособственниками непосредственно (см. п. 2 ст. 20 и п. 2 ст. 21 Закона о товариществах собственников жилья), но и третьими лицами — унитарными ремонтно-эксплуатационными предприятиями, специально созданными для этой цели некоммерческими организациями — товариществами собственников жилья и (или) управляющими, назначенными по договоренности с товариществами (п. 2 ст. 20 Закона). Сособственники решают вопросы, связанные с осуществлением своего права общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (в том числе и вопрос о способе управления им) на общих собраниях домовладельцев (ст. 22 Закона).

1448. Каждый сособственник имеет на общем собрании количество голосов, прямо пропорциональное размеру его доли в праве общей собственности (п. 3 ст. 22 Закона о товариществах собственников жилья), т.е. имеет место отступление от принципа равного распределения голосов между сособственниками. Кворум правомочности общего собрания домовладельцев — присутствие сособственников, обладающих более чем 50 % голосов от общего числа голосов домовладельцев; кворум принятия решений — большинство голосов от числа присутствующих (п. 4 и 7 ст. 22 Закона). И здесь допущено отступление от общих правил ст. 246 и 247 ГК об осуществлении права общей долевой собственности по соглашению всех его участников.