Список литературы

1. Единая база данных недвижимости Воронежа 2003-2016 [Электронный ресурс] : Режим доступа : INFOLINE. URL : https : //www.vrx.ru (дата обращения: 20.05.2017).

2. Балабанов, И. Т. Экономика недвижимости : учеб. пособие / И. Т. Балабанов. – СПб. : Питер, 2002. – 208 с.

3. Косовцева, И. А. Ипотечное кредитование. Отечественный и зарубежный опыт / И.А. Косовцева, А. В. Батова, Е. С. Чебуняева // Современные тенденции строительства и эксплуатации объектов недвижимости : сб. науч. ст. ; ВГТУ. - Воронеж, 2017. - С. 238-242.

4. Федеральная служба государственной статистики [2000-2015] [Электронный ресурс] : Режим доступа : URL : http : // www.gks.ru (дата обращения: 20.05.2017).

5. Центральный банк Российской Федерации [2000-2015] [Электронный ресурс] : Ркжим доступа : URL : http : // www.cbr.ru (дата обращения: 20.05.2017).

УДК 69:332.6

Состояние и перспективы строительной отрасли рф в сфере офисной и торговой недвижимости в 2016-2017 гг. Е. П. Горбанева, р. И. Белокобыльский, в. С. Глухова3

Горбанева Елена Петровна, Воронежский государственный технический университет, канд. техн. наук, доцент кафедры технологии, организации строительства, экспертизы и управления недвижимостью

Белокобыльский Руслан Ильгарович, Воронежский государственный технический университет, магистр гр. М 561

Глухова Виктория Сергеевна, Воронежский государственный технический университет, магистр гр. М 501

Аннотация: В статье рассмотрены основные показатели состояния отрасли строительства офисной и торговой недвижимости в Российской Федерации за 2016 год, приведены данные инвестиционного рынка, характеризующие рассматриваемые сегменты недвижимости. На основании проведенного анализа результатов строительной отрасли за 2016 год составлен прогноз развития данной коммерческой недвижимости на 2017.

Ключевые слова: офисная недвижимость, торговая недвижимость, инвестиции в строительство, динамика развития строительства, показатели строительной отрасли, анализ коммерческой недвижимости, перспективы развития строительной отрасли.

С начала текущего экономического кризиса российский рынок офисной и торговой недвижимости претерпевает значительные изменения и постепенно адаптируется к ним. Особенно ярко текущую ситуацию на рынке характеризует динамика товарооборота: за 2015 г. падение показателя составило 10%, а в 2016 г. годовое снижение составило 4,6 %.

На инвестиционном рынке офисная недвижимость традиционно является наиболее востребованной и активно развивающейся. В общем объеме инвестиций, составившего по итогам 2016 года 4,2 млрд. долларов, данный сектор недвижимости занял 60%. Самым привлекательным регионами для инвестора по-прежнему остаются Москва и Санкт-Петербург. Доля московского региона составляет 85%, Санкт-Петербург – 8%, регионы – 7% [1].

По итогам 2016 года столичный регион показал рекордно низкий объем нового строительства более чем за 10 лет. По данным Zdanie.info, введено в эксплуатацию 317 300 м² новых офисных площадей, что составило 44% от данного показателя предыдущего года (2015 г. – 721 500 м² новых офисных площадей) в результате отсутствия крупных проектов, а также переносов сроков ввода в эксплуатацию многих объектов, запланированных на 2016 год [2].

Тенденция к сокращению объемов строительства офисов класса «А» существенно проявилась в 2016. Незначительное количество введено в эксплуатацию площадей класса «А», составившего 4% от общего объема ввода GLA. Крупнейшим проектом является бизнес-парк G10 общей площадью 30 300 м2. Новые офисные помещения класса «В» составили 96%. Наибольший объем площадей приходятся на Северный автономный округ (21%) и Южный автономный округ (28%) [3].

Для сравнения данное соотношение по классам в 2015 году составило 59% в классе «А» против 41% в классе «В», и в 2014 67% против 33%. Крупными проектами данного класса являются «Декарт» (NAGATINOi-LANDII) – 31,9 тыс. м², «Корпус Мещерин» (Даниловская мануфактура) – 25,8 тыс. м², «Отрадный» (II фаза) – 24,3 тыс. м².

По результатам 2016 года зафиксировано снижение спроса по сравнению с периодом 2015 года на 20%. Данный показатель в 2015 во II квартале приобретено 297 тыс. м², в 2016 показатель зафиксирован на уровне 243 тыс. м² аналогичного периода. Наибольшее снижение объёма свободных площадей составляет класс «А» (26% –2015, 19,8% – 2016). Это обусловлено незначительным объёмом ввода в эксплуатацию объектов данного класса. В классе «В» сокращение обусловливается снижением арендах ставок. Сегменты низкого класса изменились незначительно в сопоставлении с 2015 годом (колебания в пределах 2,5%).

По прогнозам РБК, в 2017 году ожидается сокращение объемов ввода в эксплуатацию новых объектов. Данный объем прогнозируется на уровне 500 тыс. м2. Значительная доля принадлежит таким крупным объектам как «IQ-квартал» (130,3 тыс. м²) и «Башня Федерация. Восток» в «Москва-Сити» (82,6 тыс. м²) [4].

В Санкт-Петербурге данная коммерческая недвижимость является наиболее активно развивающейся. По результатам 2016 было введено 260 тыс. м² новых офисных площадей в 23 бизнес-центрах. Данные показатели превышают результаты предыдущего года на 45%. Такие результаты сопоставимы с уровнем 2014 года. Общий объем офисный площадей на конец 2016 года составил 2,75 млн. м², среди которого классу «А» составляет 1,07 млн. м²; класс «В» 1,68 млн. м². По некоторым проектам сроки ввода в эксплуатацию перенесены на 2017 год.

Зафиксирован высокий уровень чистого поглощения, составившего 190 тыс. м². Это обусловлено тем, что на момент выхода объектов на рынок показатель заполняемости был близок к 100%. В результате из-за возросшего спроса и замедления темпов строительства и ввода в эксплуатацию сократилось предложение. В высококачественных офисах уровень вакантных площадей существенно снизился. В сравнении с 2015 годом в классе «А» вакантность снизилась с 16% до 12%, в классе «В» – с 7% до 5,5%. По прогнозам IPG.ESTATE, ожидается дальнейшее снижение уровня вакантных площадей вследствии сокращения объема ввода новых офисов и высокого спроса.

На запуск и строительство новых объектов офисной недвижимости существенно повлияла ситуация в экономике страны. Вследствии ограниченности земных средств в 2017-2018 возможна ситуация в данном сегменте, характеризующаяся недостаточным количеством качественного предложения.

По прогнозам IPG.ESTATE, в 2017 году будет введено 170 тыс. м² новых площадей, что ниже результата 2016 года. Значительную часть нового бизнес-центов составят объекты, сроки реализации которых переносились, такие как «Ренессанс бизнес-парк», «Премьер Лига», «Пономарев Центр». Некоторые компании перепрофилируют ТРЦ и гостиничные комплексы под офисные центры на фоне высоких показателей поглощения и нехватки качественного предложения [5].

В Нижнем Новгороде в 2016 новых объектов данной недвижимости не было введено в эксплуатацию. Новые проекты ожидаются в 2017 году, запланировано 4 проекта новых бизнес-центов, также прогнозируется сокращение доли вакантных площадей и снижение арендных ставок.

В Ростове-на-Дону уровень предложения качественных офисов находится в стабильном состоянии. Общий объем офисных площадей составляет 262 тыс. м², что на 8% выше стабильных показателей 2014 и 2015 года. Наблюдается рост девелоперской активности.

В Казани рынок офисной недвижимости стабилен. Общий объем предложения данного сектора составляет 320 тыс. м² в 39 бизнес-центрах. Запланировано строительство офисов общей площадью более 213 тыс. м². В 2016 в данном регионе наблюдалась тенденция строительства МФК, что составило 20% от существующих площадей.

Рынок офисной недвижимости в Воронеже характеризуется высоким уровнем конкуренции. Однако, 2016 год характеризуется снижением темпа ввода новых объектов в следствии высокой насыщенности рынка. Общий объем офисных площадей реализованной в 2016 году составляет около 91 тыс. м².

В офисной сегменте недвижимости Новосибирска наблюдается нехватка офисов высокого класса. Данная ситуация на рынке сохранится, так как на стадии строительства не находится ни одного проекта высокого класса.

Таким образом, в целом по России в 2016 наблюдается сокращение предложение в сегменте офисной недвижимости, не смотря на то, что данный сегмент по-прежнему считается лидером на рынке инвестиций. Такая ситуация обуславливается, прежде всего, сложностями в национальной экономике. В 2017 ожидается постепенное восстановление экономики, рынка, а также доступности иностранного капитала. По прогнозам СBRE⁴, инвестиции в коммерческую недвижимость могут увеличиться на 5 миллиардов долларов США [6].

Строительная отрасль РФ с сфере торговой недвижимости имеет следующие характеристики. По итогам 2016 года прирост торговых площадей в России составит более 1,4 млн. кв. м, из которых около 60% (900 тыс. м²) было введено в региональных городах. Среди крупнейших новых ТЦ 2016 года следует отметить ТЦ «ОхтаМолл» в Санкт-Петербурге (с GLA = 78 тыс. м²), 2-ую очередь ТРЦ «МегаГринн» в Курске (с GLA = 69 тыс. м²) и 5-ую очередь ТРЦ «Гринвич» в Екатеринбурге (с GLA = 65 тыс. м²). В 2016 году ввод сократился на 15% по сравнению с прошлым годом.

Динамика прироста нового предложения и оборота розничной торговли в России представлена на рис. 1.

Рис. 1. Динамика прироста нового предложения и оборота розничной торговли в России

По данным компании CBRE, среди ритейлеров, представленных в регионах, наиболее активными в 2016 году были продуктовые сети Лента, X5 Retail, Магнит, а также ритейлеры LeroyMerlin и OBI, магазины электроники М.Видео и Эльдорадо, сети магазинов детских товаров Детский Мир и Дочки-Сыночки. В планах сети Familia управление 150 магазинами на конец 2016г. и открытие еще 40 в 2017г.; сеть Sela планировала к концу 2016 г. управлять 190 магазинами, а в 2017 г. - открыть 60 новых точек; компания GloriaJeans в 2017 г. планирует удвоить сеть из текущих 550 магазинов (рис. 2,3).

Рис. 2. Крупнейшие ТРЦ, открытые Рис. 3. Крупнейшие ТРЦ,  заявленные        городах России в 2016 г. к открытию в регионах в 2017 г.

Необходимо отметить, что обеспеченность качественными торговыми площадями (м2 на 1000 жителей) городов-миллионников составляет: Самара-678, Екатеринбург-651, Санкт-Петербург-575, Нижний Новгород -545, Москва-474, Воронеж – 358 м² на 1000 жителей соответственно.

Доля вакантных торговых площадей в регионах РФ сильно различается от города к городу и в зависимости от качества и расположения объекта. Средним показателем вакансии для городов-миллионников на сегодня является 8-10%, что чуть выше уровня вакансии 2015 года в 7-8%. Но, как правило, в каждом городе есть проекты с удачной локацией и сильным составом арендаторов, в которых заполняемость близка к 100%

По оценкам компании ColliersInternational⁵, объем ввода качественных торговых площадей в 2017 г. в России, включая города федерального значения, составит порядка 1 млн м². При этом некоторые объекты 2017 года были изначально заявлены к вводу в 2016, но впоследствии сроки были перенесены. Такой объем ввода может стать самым низким за период с 2003 г., когда рынок профессиональной торговой недвижимости в России только начинал свое развитие.

Таким образом, строительная отрасль РФ коммерческой недвижимости является динамично развивающейся. Основной объем нового строительства и инвестиций сосредоточен в таких регионах как Москва и Санкт-Петербург, доля инвестиций в торговую и офисную недвижимость регионов значительно меньше. По итогам 2016 в офисной секторе зафиксировано сокращение предложения, в сегменте торговой недвижимости 2016 год характеризуется сокращением объема нового предложения и оборотом розничной торговли. Данная ситуация связана, прежде всего, с трудностями в экономическом секторе страны, сокращением финансирования и низкой девелоперской активностью. По прогнозам аналитической компании ColliersInternational⁶, в 2017 по мере стабилизации курса валют и цен на нефть ожидается активизация отрасли, характеризующаяся увеличением объемов транзакций, также возобновлением переговоров по активам, находящимся в экспозиции, ориентацией на строительство на высококачественных и ликвидных объектов [1].