Список литературы
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 06.07.2016) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2004.
Маркова, И. В. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения / Под общей ред. В. Д. Рузановой. - М. : Издательство «Деловой двор», 2010.-119с.
Лушкин, С. А. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья / С.А. Лушкин, С.И.Федоров, А.В. Шанталей. - М. : Издательство «Юстицин-форм», 2007. - 240с.
УДК 332.7:339.727
Иностранные инвестиции в коммерческую недвижимость по состоянию на 2016 г. Е. П. Горбанева, в. А. Рубцова, е. А. Панкратова8
Горбанева Елена Петровна, Воронежский государственный технический университет, канд. техн. наук, доцент кафедры технологии, организации строительства, экспертизы и управления недвижимостью Рубцова Виктория Александровна, Воронежский государственный технический университет, магистр гр. М 501 Панкратова Елена Александровна, Воронежский государственный технический университет, магистр гр.М 501 |
Аннотация: Важную роль в развитии рынка недвижимости играет объем привлеченных инвестиций. На сегодняшний день существует тенденция оттока иностранных капиталов. Насколько сильные изменения ожидаются на рынке недвижимости?
Ключевые слова: коммерческая недвижимость, иностранные инвестиции, кризис, рынок недвижимости.
Начиная с 2014 года, российская экономика претерпевает значительные изменения, что оказывает большое влияние на развитие рынка коммерческой недвижимости в стране, а так же на привлечение как российского, так и иностранного капитала. В данной статье мы решили разобраться насколько активность иностранных инвесторов является ключевым фактором в определении стабильности на рынке недвижимости.
Россия уже много лет не перестает оставаться перспективной развивающейся страной с развитой экономикой, привлекающей инвесторов со всего мира. Коммерческая недвижимость нашей страны с давних пор интересна зарубежным инвесторам из таких стран как США, Великобритания, Турция, страны Скандинавии, СНГ и ряда других государств. Однако политика санкций европейских стран и США не могла не оставить след на объеме привлеченного иностранного капитала.
На сегодняшний день можно отметить у инвесторов спекулятивные настроения - это связано с необходимостью компенсации за риск инвестирования в текущей ситуации, которая возникла вследствие нестабильности на рынке, а так же ограниченной ликвидностью. Еще причиной можно считать желание игроков уравновесить инвестиционный портфель недвижимости, приобретавшийся ранее по более высоким ценам. На данный момент главными показателями рынка недвижимости являются стоимость квадратного метра и текущая доходность, в то время как раньше инвесторам важны были прогнозы доходности на ближайшие пять или десять лет. Не изменилось отношение лишь к требованию качества объекта и его местоположению [1].
Рис. 1. Инвестиции в коммерческую недвижимость (по источнику капитала), млрд. долларов США
Следует отметить, что, несмотря на экономический кризис, со стороны доходности на вложенный капитал рынок нашей страны занимает место одного из самых заманчивых рынков для инвестиций (рис.1,2) [1].
Рис. 2. Ставки капитализации по сегментам, %
Со стороны иностранных инвестиций хотелось бы отметить высокий интерес к нашему рынку арабских и китайских инверторов. Китайские инвесторы детально изучают и анализируют разные сектора экономики нашей страны.
Так же хотелось выделить, что, если рассматривать объемы инвестиций, что после кризисного 2008 года, то они заметно уменьшились, многие игроки к данному времени образовали весомые портфели и уверенно держатся в рейтингах крупнейших владельцев коммерческой недвижимости. Такими владельцами являются IKEA, ENKA, Immofinanz, RavenRussia, Hines, MorganStanley, PPF и другие [2].
Рассматривая период с 2000-х годов, можно заметить, что именно с этого времени иностранные инвесторы начали проявлять наибольший интерес к российской коммерческой недвижимости. Отечественный рынок ритейла в начале 21-ого века начал активно развиваться, и по оборотам был самым крупным в Европе, а обеспеченность населения качественными торговыми площадями была одной из самых низких, что позволяло рассчитывать на высокую доходность инвестиций в ритейл-проекты. Наиболее заметный приток инвестиций зарубежных стран пришелся во время резкого роста цен на нефть в 2005 – 2008 годах, когда доля иностранных средств заметно превышала российскую долю.
Ситуация кардинально поменялась в период восстановления после кризиса 2008 года, когда в коммерческую недвижимость вовлекли рекордные объемы инвестиций, однако доля зарубежных инвестиций не смогла превысить 25-30% (рис. 3).
Рис. 3. Доля иностранного капитала в общем объеме инвестиций, %
Началась активная конкуренция за более выгодные проекты между российскими игроками и иностранцами, в результате, отечественный капитал на данный момент остается лидером в этом сегменте экономики, зарубежные игроки проявляют низкую динамичность. Следует отметить, что сегодня в связи с нестабильной политической обстановкой, санкциями со стороны зарубежных стран, высокой волатильностью курса рубля, иностранные инвесторы стараются совершать точеные, не особо заметно влияющие на настроение рынка в целом [3].
В заключении мы хотели бы отметить, что важное место в создании отечественного рынка коммерческой недвижимости, а так же инвестиционного рынка занимают иностранные инвесторы. С помощью их интереса к данному рынку, он стал прозрачнее, поскольку присутствие иностранного капитала требует наличия соответствующей инфраструктуры. Однако нельзя не заметить, что на сегодняшний момент российский инвестиционный рынок стал в значительной степени самодостаточным, где основной объем сделок совершается с участием российского капитала, сделки финансируются лидирующими российскими банками, а крупнейшие портфели сформированы и управляются локальными компаниями. Рынок не перестает ежедневно адаптироваться к условиям малого притока финансов иностранных инвесторов и низкой стоимости рубля. Поэтому, если не возникнут значительные изменения на инвестиционном рынке, которые приведут к его дисбалансу, то он сможет существовать и развиваться как зарубежными игроками, так и без их активного участия.