- •Третье лицо посчитало нужным признать договор недействительным в части
- •Комментарии экспертов:
- •Президиум вас рф ответил на четыре вопроса, которые повлияют на практику разрешения налоговых споров
- •Комментарий автора
- •Требовать уменьшения неустойки не стоит, если есть шанс выиграть дело
- •Вас рф: снизить неустойку можно только до ставки рефинансирования
- •Суды заняли жесткую позицию в отношении должников
- •Зачет неустойки в счет долга по договору маловероятен
- •Постановление Президиума вас рф о неустойке имеет и достоинства, и недостатки
- •Президиум вас рф расценил неустойку за отказ от услуг как ограничение прав заказчика
- •Предотвратить судебный спор о неустойке можно на этапе переговоров с будущим контрагентом
- •Установление для поручителя большей ответственности, чем для должника, противоречит правовым принципам
- •Неточность формулировок в гражданском кодексе порождает споры о пределах ответственности поручителя
- •Суды не рассматривают договоры по поводу будущей недвижимости как самостоятельный вид договоров
- •Нормы Закона о защите прав потребителей в исковом производстве применяют лишь суды общей юрисдикции
- •Разрешение вопроса об ответственности за нарушение договора подряда зависит от подведомственности спора
- •Пять основных отличий в позициях арбитражных судов и судов общей юрисдикции
- •В правовой науке сложилось два подхода к определению места исполнения договора
- •Суды применяют правила подсудности по месту исполнения договора тремя способами
- •Некоторые суды определяют подсудность спора на основании норм Гражданского кодекса
- •Альтернативная подсудность выгодна и сторонам по делу, и суду
- •Расходы на представителя арбитражный суд взыскивает в разумных пределах
- •Документальное подтверждение расходов на представителя имеет первостепенное значение
- •Первоначальный размер расходов на юриста доказывает выигравшая сторона, а опровергает его проигравшая
- •Расходы на представителя должно возмещать и третье лицо
- •Сложность дела повысит шансы выигравшей стороны на взыскание расходов в полном размере
- •Суды снижают размер расходов на юриста пропорционально сумме удовлетворенных исковых требований
- •Кондикционный иск стал самым удобным способом защиты прав
- •Спор № 1: стоимость ремонта в чужом помещении не всегда является неосновательным обогащением
- •Спор № 2: неосновательным обогащением является предоплата по предварительному договору без заключения основного
- •Спор № 3: исполнение в пользу третьего лица может повлечь возникновение у него суммы неосновательного обогащения
- •Спор № 4: поступление денег на расчетный счет при отсутствии сделки образует неосновательное обогащение
- •Спор № 5: ошибочный платеж можно взыскать как сумму неосновательного обогащения
- •Спор № 6: оплата по незарегистрированному договору участия в долевом строительстве не является неосновательным обогащением
- •Спор № 7: к договору участия в долевом строительстве неприменимы нормы о неосновательном обогащении
- •Спор № 8: виндикационный иск может быть основан на нормах о неосновательном обогащении
- •Спор № 9: аванс по незаключенному договору поставки является неосновательным обогащением продавца
- •Спор № 10: оплата по недействительному договору является неосновательным обогащением, если доказана неэквивалентность обмена
- •В делах о возмещении вреда, причиненного публичным субъектом, истец не выбирает подсудность
- •Требование о возмещении вреда можно заявить, не оспаривая действия органа власти
- •Публичные органы должны привлекаться к участию в деле по иску о возмещении причиненного ими вреда
- •Арбитражному суду подведомственны все споры о возмещении вреда, причиненного публичными органами
- •Споры о взыскании вреда, причиненного изданием нормативного правового акта, имеют свои особенности
- •Исполнить решение о возмещении вреда, причиненного государством или муниципалитетом, обязан его финансовый орган
- •Пленум вас рф дал новые разъяснения по квалификации договоров в сфере строительства и инвестиций
- •Информацию, индивидуализирующую будущий объект недвижимости, свели к минимуму
- •Механизм защиты прав покупателя будет зависеть от того, владеет ли продавец спорным объектом недвижимости
- •Порядок внесения изменений в сведения егрп зависит от результатов реконструкции здания
- •Нормы жк рф на самовольную реконструкцию нежилых зданий не распространяются
- •Изменить объект недвижимости можно тремя способами – путем достройки, перестройки и перепланировки
- •Сведения о пристройке, расположенной на чужом участке, внесут в егрп при согласии собственника земли
- •Арбитражные суды запрещают налоговым органам произвольно отказываться от применения расчетного метода
- •Применение расчетного метода определения суммы налога – обязанность, а не право инспекторов
- •Налоговый орган не может игнорировать расходы компании при расчете недоимки по налогу на прибыль
- •Позиция вас рф может стать основанием для пересмотра решений по аналогичным делам
- •При исполнении гражданско-правовых договоров могут возникнуть вопросы по уплате ндс
- •Продавцу удалось взыскать с контрагента проценты за неуплату ндс
- •Взыскать с покупателя сумму ндс по истечении срока исковой давности не получится
- •Излишне уплаченный контрагенту ндс можно взыскать как неосновательное обогащение
- •Судебная практика позволяет сделать три важных вывода, касающихся уплаты ндс контрагенту
- •В судебной практике сложилось единое представление о сделках с неравноценным встречным исполнением
- •Критерием неравноценности встречного исполнения может выступать стоимость предмета сделки
- •Безвозмездные сделки можно оспорить, если они направлены на причинение вреда кредиторам
- •Неравноценными могут быть и еще не исполненные сделки
- •Существенное отклонение цены сделки судьи оценивают по своему внутреннему убеждению
- •Сделки, совершенные в процессе обычной деятельности, к неравноценным не относятся
- •Постановление судебного пристава можно обжаловать в течение 10 календарных дней
- •Споры, связанные со сводным производством, могут быть подведомственны суду общей юрисдикции
- •Споры по сводному производству рассматривает суд общей юрисдикции, даже если граждане получили статус взыскателей позже оспариваемого действия
- •Арест имущества не мешает должнику добровольно исполнить судебное решение
- •Повторное возбуждение исполнительного производства не всегда противоречит требованиям закона
- •Пристав обязан проверить не только факт восстановления нарушенного права должника, но и приведение его в первоначальное состояние
- •Способы нарушения прав на товарный знак не ограничиваются его размещением без согласия правообладателя
- •Постановление Президиума не изменило позицию вас рф по вопросу незаконного использования товарных знаков
- •Судебная практика по делам о параллельном импорте складывается в пользу правообладателей
- •Конвенция по охране промышленной собственности и принцип национального исчерпания
- •Неосновательное обогащение ответчика привело к возникновению спора
- •Мировым соглашением спор между сторонами окончательно урегулирован не был
- •Апелляционный суд не усмотрел новации в мировом соглашении
- •Президиум вас рф признал, что мировое соглашение – это институт процессуального права
- •Признание процессуально-правовой природы мирового соглашения противоречит закону
- •Мировое соглашение имеет материально-правовую природу
- •Мировое соглашение может содержать преобразовательные и подтверждающие условия
- •Стороны вправе урегулировать возникший спор полностью или в части
- •Закон не предусматривает для бизнесменов возможности защитить свои права при выкупе публичного имущества
- •Для взыскания убытков с публичного образования необходимо доказать наличие состава правонарушения
- •Суды рассматривают арендную плату как условно-постоянные платежи
- •Арендные отношения при выкупе публичного имущества носят факультативный характер
- •Линию защиты следует выстраивать в два этапа
Информацию, индивидуализирующую будущий объект недвижимости, свели к минимуму
Несомненно, наибольший резонанс в юридическом сообществе вызвали вынесенные в заголовок Постановления № 54 положения о порядке применения договоров купли-продажи будущей вещи. Пленум ВАС РФ подчеркнул, что конструкция «договора купли-продажи будущей вещи» не является его изобретением и существовала в ГК РФ с момента вступления в силу второй части кодекса (п. 2 ст. 455 ГК РФ).
С этим нельзя не согласиться, однако к заслугам Пленума ВАС РФ стоит отнести обоснование применимости этой конструкции к договорам в отношении недвижимости.Из пункта 2 статьи 455 ГК РФ, на который ссылается Пленум, следует, что нормы о купле-продаже будущей недвижимости могут применяться, если «иное не вытекает из характера товара». Исторически в отношении объектов недвижимости и доктрина, и судебная практика склонялись к мнению, что именно «характер» будущего объекта недвижимости как товара не позволяет применять в отношении него названную норму. Причина – затруднена индивидуализация будущего объекта недвижимости. Сложности с индивидуализацией обусловлены тем, что описание объекта недвижимости как индивидуально-определенного объекта права обеспечивает кадастровый учет, который осуществляется только в связи с образованием или созданием недвижимости (п. 1 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ).
В свою очередь, Закон о госрегистрации недвижимости под угрозой отказа в государственной регистрации также требует не просто описания объекта в подаваемых на регистрацию документах для его индивидуализации, а наличия четкого обязательного перечня сведений, подлежащих внесению в ЕГРП.
Определить предмет договора купли-продажи будущей недвижимости можно двумя способами Учитывая эту проблему, Пленум ВАС РФ специально посвятил вопросу индивидуализации предмета договора купли-продажи будущей вещи пункт 2 Постановления № 54, в котором содержатся два важных разъяснения.
Во-первых, наличие кадастрового номера у объекта, являющегося предметом договора купли-продажи недвижимого имущества, – необходимое и достаточное условие для его индивидуализации.
Следует отметить, что в обоснование этого вывода дается ссылка только на статью 554 ГК РФ, которая непосредственно такой нормы не содержит. Но при системном толковании с уже упомянутыми положениями Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» с этим выводом в целом можно согласиться.
В то же время с учетом будущего характера объекта недвижимости применимость этого способа индивидуализации на практике сомнительна. Более того, этот способ решает только проблему согласованности предмета договора купли-продажи будущей вещи, но не устраняет полностью проблему государственной регистрации перехода прав на этот объект, ведь требования по заполнению ЕГРП существенно шире с точки зрения вносимой в него информации об объекте.
Во-вторых, Пленум разъяснил, что индивидуализация будущего объекта недвижимости допустима путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. К ним относятся сведения о местонахождении, ориентировочной площади, иных характеристиках и свойствах недвижимости, определенные, в частности, в проектной документации. Перечень таких «иных сведений» является открытым, и это предоставляет сторонам договора максимальные возможности по описанию предмета сделки, которое бы обеспечивало его индивидуализацию.
Такой способ описания объекта также не является новым и широко применяется на практике. Например, для описания подлежащего передаче по инвестиционному договору объекта используется указание строительного адреса, этажа, строительных осей на листах проекта с выделением границ на плане этажа4.
Данные о предмете договора суд может найти в сопутствующих документах Пленум ВАС РФ также разъяснил, что недостаточность данных, индивидуализирующих предмет договора, не влечет признания такого договора незаключенным. Но только при условии, что эти сведения есть в других подписанных сторонами документах (например, в акте приема-передачи). Это положение также хорошо известно в правоприменительной практике.
Если спор о предмете договора купли-продажи будущей вещи все же возникнет, то суд должен установить действительную волю сторон, не ограничиваясь только буквальным толкованием договора. При этом необходимо учитывать иные доказательства по делу, а также обычаи делового оборота, сложившуюся практику отношений сторон и даже их последующее поведение (ст. 431 ГК РФ). И лишь при оценке всех перечисленных элементов в совокупности суд может прийти к выводу о незаключенности договора.
Особо отмечу, что Пленум ВАС РФ распространил действие норм о последствиях недействительности сделки, совершенной под влиянием заблуждения, на случаи признания договора купли-продажи будущей вещи незаключенным по причине заблуждения покупателя о достаточности данных об индивидуализации предмета (п. 2 ст. 178 ГК РФ). Примененная в этом случае аналогия закона (право потребовать возмещения реального ущерба при возникновении заблуждения по вине продавца), на мой взгляд, является попыткой ВАС РФ снизить вполне очевидные риски ненадлежащей индивидуализации будущей вещи.
Интерес представляет и прямое указание Пленума ВАС РФ (п. 10 Постановления № 54) на то, что предметом договора купли-продажи будущей вещи может быть не только создаваемый объект недвижимости, но и еще не сформированный земельный участок. Это разъяснение однозначно повлечет за собой пересмотр правоприменительной практики по спорам о следовании за объектом недвижимости прав на необходимый для его эксплуатации земельный участок (ст. 273, 552 ГК РФ).
Договор купли-продажи будущей жилой недвижимости регистрировать не потребуется Как известно, к существенным условиям договора купли-продажи относится и цена (ст. 555 ГК РФ). По мнению Пленума ВАС РФ, это правило распространяется и на договоры купли-продажи будущей недвижимости. Причем цену в данном случае можно определять через единицу площади будущего объекта (п. 3 ст. 555 ГК РФ), потому что на стадии заключения договора его окончательная площадь еще неизвестна.
Однако адаптируя конструкцию «договора купли-продажи будущей вещи» к объектам недвижимости, Пленум ВАС РФ столкнулся с рядом трудностей. В частности, потребовал разрешения вопрос об обязательности государственной регистрации самого договора купли-продажи в отношении жилого помещения и применимости этой нормы к договорам в отношении будущей вещи (п. 2 ст. 558 ГК РФ).
Судьи пришли к выводу, что данное требование на куплю-продажу будущей жилой недвижимости не распространяется.
Я полагаю, что такое узкое толкование закона неправомерно. Даже если согласиться с тем, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не подлежит регистрации, то остается неразрешенным вопрос о статусе этого договора, когда жилое помещение создается и в отношении него регистрируется первичное право застройщика. В этот момент возникает обязанность по государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, поскольку объект уже перестает быть «будущим». Поэтому разъяснение Пленума, что отказ в регистрации перехода права собственности на жилое помещение из-за отсутствия регистрации самого договора является незаконным, выглядит как попытка исключить предсказуемые возражения регистрирующих органов против такого толкования закона.
В то же время норма о возникновении права инвестора (покупателя) на будущий объект недвижимости с момента государственной регистрации перехода этого права не вызывает возражений, так как соответствует положениям Гражданского кодекса (п. 2 ст. 223).
Однако нельзя не учитывать, что в рамках Постановления № 54 во всех случаях (кроме простого товарищества с оформлением участка в общую долевую собственность товарищей) право инвестора (покупателя) будет носить вторичный характер. То есть такое право может возникать только в результате сделки по переходу права, что создает угрозу полного пересмотра существующей правоприменительной и судебной практики в сфере налогообложения инвестиций.