28.Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится.

Согласно ст. 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном законом.

Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

В соответствии с п.3 ст. 32 ЖК РФ решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Речь идет о регистрации обременения. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме не только об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, но и о дате осуществленной государственной регистрации такого решения органом, принявшем решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.

29.Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка.

1. Комментируемая статья устанавливает правила отчуждения объекта незавершенного строительства в случае прекращения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Прекращение действия договора аренды земельного участка не является неизбежным основанием изъятия строящегося объекта у собственника. Решение этого вопроса остается на усмотрении уполномоченного органа, осуществляющего полномочия собственника в отношении земельного участка.

2. Возможность принятия решения о продаже объекта незавершенного строительства не зависит от основания прекращения договора аренды земельного участка. Вместе с тем, цель данной нормы, вероятно, предполагает стимулирование арендатора к своевременному осуществлению строительства объекта недвижимости.

3. Вопрос о признании строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) решается в зависимости от того, были ли полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК). Объект незавершенного строительства может быть изъят только по решению суда и только путем продажи с публичных торгов.

4. Положения комментируемой статьи применяются только в отношении объектов незавершенного строительства, возводимых на государственных и муниципальных земельных участках, которые предоставлены по результатам аукциона. При этом государственные и муниципальные земельные участки предоставляются в аренду по результатам публичных торгов, за исключением отдельных случаев, предусмотренных Земельным кодексом (ст. 39.6 ЗК). Применение данной нормы может ограничиваться законом. Так, положения рассматриваемой статьи неприменимы к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено (п. 11 ст. 4 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

5. Порядок продажи объекта незавершенного строительства определен Постановлением Правительства РФ от 3 декабря 2014 г. N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства". Публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. Аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством РФ.

6. Пункт 2 определяет круг субъектов, которые наделены правом предъявить в суде требование о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов. Это уполномоченные государственные и муниципальные органы. Указанные органы могут впоследствии организовать проведение публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства.

7. Пункт 3 статьи устанавливает, что нарушение срока строительства объекта, обусловленное неправомерными действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства. Лицо, ссылающееся на неправомерные действия уполномоченных органов, должно доказать наличие таких действий и их взаимосвязь с нарушением сроков строительства. В частности, могут быть представлены документы об обжаловании соответствующих действий в установленном законом порядке, а также постановления судебных и административных органов, подтверждающие наличие неправомерных действий со стороны уполномоченных органов, принятых в пользу заинтересованного лица.

8. Согласно п. 4 начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. В соответствии с ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

7. При признании публичных торгов несостоявшимися объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися. Законодатель не устанавливает обязанности публичных образований приобрести соответствующий объект в собственность, а также не определяет дальнейшую судьбу объекта, если публичное образование не реализует соответствующие правомочия. Как вариант возможно предоставление земельного участка арендатору - собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства (п. 5 ст. 39.6 ЗК).

8. Норма о выплате средств, вырученных от продажи объекта незавершенного строительства, бывшему собственнику данного объекта отвечает общим принципам гражданского законодательства. При этом законодатель относит расходы по реализации объекта незавершенного строительства на счет бывшего собственника, никак не ограничивая пределы таких расходов.

9. Пункт 6 устанавливает, что правила комментируемой статьи применяются не только при прекращении изначально заключенного на торгах договора аренды, но и в случаях, когда без проведения торгов был заключен договор аренды с целью завершения строительства, но оно так и не было завершено (ст. 39.6 ЗК).

30.Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

1. Комментируемая статья определяет условия отчуждения объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке, изымаемом для государственных (муниципальных) нужд. Основания и порядок изъятия земельных участков в указанных целях определяются земельным законодательством (п. 1 ст. 279 ГК). Изъятие земельного участка рассматривается как исключительная мера, в случаях, перечисленных в ст. 49 ЗК. Порядок изъятия земельных участков для государственных (муниципальных) нужд установлен гл. VII.1 ЗК.

2. Отчуждение объектов недвижимости в рассматриваемых случаях осуществляется, если иначе невозможно изъятие земельного участка. Рассматриваемые правила применяются независимо от того, на каком основании владеет земельным участком лицо, недвижимое имущество которого подлежит отчуждению.

3. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает, что изъятие земельного участка и отчуждение объектов недвижимости, находящихся на нем, должны происходить одновременно.

4. Согласно п. 3 к отчуждению объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, изымаемом для государственных (муниципальных) нужд, применяются правила об изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд.

31.Выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей.

1. Комментируемая статья устанавливает возможность принудительного выкупа бесхозяйственно содержимых культурных ценностей. В законодательстве культурные ценности определяются как движимые предметы материального мира независимо от времени их создания, имеющие историческое, художественное, научное или культурное значение (ст. 3 ФЗ РФ от 26 мая 1996 г. N 54-ФЗ "О Музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации"). Аналогичное определение дано в ст. 5 Закона РФ от 15 апреля 1993 г. N 4804-1 "О вывозе и ввозе культурных ценностей". Положения комментируемой статьи распространяются не на все объекты, относящиеся к культурным ценностям, а лишь на те, которые отнесены к имеющим особое значение. Критерии отнесения культурных ценностей к особо значимым должны определяться нормативным правовым актом Правительства РФ. До вступления в силу указанного акта такими культурными ценностями признаются:

1) мемориальные предметы, относящиеся к жизни выдающихся отечественных политических, государственных деятелей, национальных героев, деятелей науки, литературы и искусства независимо от времени их создания;

2) предметы и их фрагменты, полученные в результате археологических раскопок;

3) художественные ценности и транспортные средства, созданные до 1917 года;

4) созданные до 1900 года уникальные и редкие музыкальные инструменты, и смычки (за исключением музыкальных инструментов и смычков фабричного (мануфактурного) изготовления), рукописи, архивные документы, редкие предметы техники, предметы и коллекции обмундирования и снаряжения, редкие печатные издания, знаки почтовой оплаты (почтовые марки и блоки), маркированные конверты, налоговые и аналогичные марки (за исключением почтовых карточек и открытых писем независимо от времени их создания);

5) холодное оружие, созданное до 1900 года, а также антикварное оружие;

6) палеонтологические образцы, свидетельствующие о патологии или особенностях роста (развития) животного, представляющие интерес для науки (ст. 5 ФЗ от 28 декабря 2017 г. N 435-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием государственного управления в сферах вывоза и ввоза культурных ценностей и архивного дела").

По смыслу комментируемой статьи под культурными ценностями в ней понимаются не только движимые, но и недвижимые объекты.

2. Бесхозяйственное содержание культурных ценностей означает неисполнение собственником необходимых действий, которые возлагаются на него в соответствии со ст. 210 Кодекса, а при наличии в законодательстве специальных требований - также нарушение этих требований. Принудительное лишение права собственности в данном случае продиктовано приоритетом общественного интереса в сохранении объекта, представляющего историческую или художественную ценность.

3. Комментируемая статья не устанавливает, кто может инициировать судебный процесс. Если речь идет о принудительном выкупе - инициатором может быть только государство, следовательно, инициатива может исходить от уполномоченных государственных органов. Иные лица, заинтересованные в сохранении объекта, имеющего культурную ценность, вправе предъявить в суд требование об изъятии бесхозяйственно содержимых культурных ценностей у собственника и продаже их с публичных торгов.

4. Для принятия решения об изъятии вещи, представляющей культурную ценность, необходимо доказать, что данный объект относится к культурным ценностям, имеющим особое значение и охраняемым государством, факт бесхозяйного обращения с вещью, которое может выражаться как в активных действиях (использование способами, наносящими вред объекту), так и в бездействии (отсутствие необходимого ремонта, неуплата коммунальных платежей, влекущая прекращение подачи необходимых для поддержания объекта в надлежащем состоянии), а также, что подобное отношение грозит утратой объектом своего значения как культурной ценности. При этом причина бесхозяйного обращения и наличие вины в этом собственника значения не имеют, так как цель принудительного изъятия - сохранение объекта, а не наказание собственника за ненадлежащее отношение к вещи.

5. Комментируемая статья предусматривает два варианта изъятия имущества - принудительный выкуп государством или реализация вещи с публичных торгов. При этом не определено, что понимается в данном случае под "государством". Исходя из специального законодательства, в зависимости от значимости объекта и формального отнесения к определенной категории путем включения в соответствующий реестр, требование о выкупе может предъявить как уполномоченный федеральный орган, так и региональные органы, в задачи которых входит охрана объектов культурного наследия. При реализации с публичных торгов приобретателем вещи может стать любой субъект гражданского оборота.

6. Изъятие происходит на возмездной основе. В зависимости от способа изъятия - принудительный выкуп или продажа с публичных торгов собственнику возмещается стоимость вещи либо передаются вырученные от реализации вещи средства за вычетом расходов, связанных с изъятием и реализацией объекта. Условия принудительного выкупа определяются по соглашению сторон, а при его отсутствии - на основании решения суда.

32.Выкуп домашних животных при ненадлежащем обращении с ними.

1. Животные - особая категория объектов гражданского оборота, на которую распространяются правила об имуществе, если иное не установлено нормативными правовыми актами (ст. 137 ГК). Особенности правового режима данной категории объектов основаны на требовании о гуманном отношении к ним и запрете жестокого обращения, подкрепляемом не только положениями гражданского законодательства, но и нормами уголовного права (ст. 245 УК).

2. Комментируемая статья позволяет при обнаружении случаев негуманного, противоречащего правилам обращения с домашними животными, отношения к ним предъявить требование об изъятии животного посредством принудительного выкупа. При этом под правилами обращения с домашними животными следует понимать не только правила, утвержденные нормативными правовыми актами, но и сложившиеся в обществе нормы гуманного обращения, не зафиксированные в законодательстве. Основные принципы обращения с домашними животными и требования к их содержанию закреплены в ФЗ от 27 декабря 2018 г. N 498-ФЗ "Об ответственном обращении с животными и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В частности, при содержании животных необходимо обеспечивать им условия, соответствующие их биологическим и индивидуальным особенностям, удовлетворять их потребности в пище, воде, сне, движении, естественной активности. При этом запрещается причинять животным неоправданные физические страдания, издеваться, истязать животных. В законодательстве отсутствует единое понятие гуманного обращения с животными или критерии гуманного либо негуманного отношения к ним, поскольку в значительной мере особенности обращения с животными определяются их целевым назначением: сельскохозяйственные животные, лабораторные животные, животные, используемые в различных шоу и др. ФЗ от 27 декабря 2018 г. N 498-ФЗ "Об ответственном обращении с животными и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

3. Нормы комментируемой статьи распространяются на домашних животных, однако, представляется, что их по аналогии можно применять и к диким животным, изъятым из естественной среды обитания и используемым в различных, допустимых законом целях (цирковые животные, животные зоопарков). Вместе с тем, если принудительный выкуп домашнего животного может быть осуществлен любым заинтересованным лицом, принудительный выкуп диких животных, проживающих вне естественной среды обитания, и приобретение их в собственность ограничены. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 44 ФЗ от 24 апреля 1995 г. N 52-ФЗ "О животном мире" пользование животным миром в научных, культурно-просветительных, воспитательных, рекреационных и эстетических целях с изъятием объектов животного мира, не отнесенных к охотничьим ресурсам, из природной среды допускается по разрешениям, выдаваемым специально уполномоченными государственными органами РФ в области охраны и использования объектов животного мира и среды их обитания. Соответственно, требовать выкупа и приобрести дикое животное, изъятое из естественной среды обитания, может только лицо, имеющее соответствующее разрешение. Кроме того, если дикие животные содержатся и используются в условиях неволи с нарушением установленных законом требований, они подлежат конфискации в случаях и порядке, установленных законодательством (п. 1 ст. 22 ФЗ от 27 декабря 2018 г. N 498-ФЗ "Об ответственном обращении с животными и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

4. Цена выкупа, по общему правилу, определяется по соглашению сторон, а при его отсутствии - судом. Каких-либо критериев оценки домашних животных судом не устанавливается, что может создать определенные сложности при выкупе беспородных домашних животных, представляющих ценность исключительно для их владельцев.

33 Реквизиция.

1. Реквизиция осуществляется в чрезвычайных обстоятельствах, которые предусматриваются в законе, с одновременным указанием порядка и условий изъятия имущества. Предварительная выплата стоимости реквизированного имущества не является обязательным условием изъятия. Целью реквизиции является устранение тех последствий, которые несет с собой стихийное бедствие или иное чрезвычайное происшествие. Однако спор о необходимости реквизиции, если она предусмотрена законом, не может быть основанием для прекращения или приостановления собственно процедуры изъятия. Стоимость выкупа определяется сторонами - собственником имущества и органом, проводящим реквизицию. Если возник спор о размере выплаты (оценки), то он подлежит рассмотрению в суде, но не приостанавливает реквизиции.

2. Реквизиция влечет возникновение права собственности на изъятое имущество у государства в лице его органов. Однако лицо, у которого реквизировано имущество, вправе по прекращении тех обстоятельств, которые послужили причиной реквизиции, требовать возврата ему имущества по суду. Вероятно, собственник обязан при этом вернуть суммы выкупа. Не исключены и расчеты, связанные с ухудшением качества возвращаемого имущества, а также с понесенными расходами на его содержание.

34.Конфискация.

1. Конфискация - это принудительное безвозмездное изъятие государством имущества, принадлежащего нарушителю, совершившему преступление или иное правонарушение. Следствием конфискации является прекращение права собственности. Принудительное изъятие имущества с иными целями (в качестве вещественных доказательств, для обеспечения иска) не влечет прекращения права собственности. Комментируемая статья определенно разграничивает те случаи, когда конфискация осуществляется по решению суда в качестве санкции за уголовное преступление или иное правонарушение (п. 1) и когда она осуществляется в административном порядке. В этом случае решение о конфискации может быть обжаловано в суд.

2. Примером конфискации, предусмотренной гражданским законодательством, являются случаи, указанные в ст. ст. 169, 179 ГК. Необходимо заметить, что и в этих случаях конфискация может последовать за осуждением нарушителя в порядке уголовного или административного производства, поскольку действия, указанные в ст. ст. 169, 179, могут быть и публично-правовыми деликтами, в том числе преступлениями.

3. Право на конфискацию, предусмотренное п. 2 ст. 243, было предметом обсуждения с точки зрения соответствия ст. 35 Конституции РФ, предусматривающей исключительно судебный порядок лишения права собственности. Конституционный Суд РФ в Постановлениях от 20 мая 1997 г. N 8-П (СЗ РФ. 1997. N 21. Ст. 2542), от 11 марта 1998 г. N 8-П (СЗ РФ. 1998. N 12. Ст. 1458), Определении от 13 января 2000 г. N 21-О (СЗ РФ. 2000. N 13. Ст. 1427) признал, что конфискация, применяемая таможенными органами как превентивная мера, не влечет сама по себе прекращения права собственности и потому не противоречит Конституции. Но если конфискация применяется как санкция за совершенное правонарушение, то необходимо судебное решение. Таким образом, решение о конфискации, принятое не судом, а другим органом, может быть обжаловано по изложенным основаниям.

4. В том случае, если конфискация осуществлена на основании судебного решения, она может быть обжалована только путем обжалования самого судебного акта (полностью или частично, в части конфискации). Если конфисковано имущество, принадлежащее не правонарушителю, а третьему лицу, последнее вправе добиваться отмены соответствующего судебного акта в части конфискации, ссылаясь на это основание.

35.Приватизация государственного и муниципального имущества.

Приватизация государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ). Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц (ст. 1 ФЗ от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества») Она распространяется только на имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности. Она становится основанием возникновения права частной собственности (граждан и юридических лиц). Приватизация проводится по решению самого публичного собственника и предполагает получение им определенной платы за приватизированное имущество. Ее объектами является имущество, в основном недвижимое, прямо указанное в этом качестве в законе. Она может производиться только в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации (ФЗ РФ от 06.12.2001 № 178 –ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»), а не общим гражданским законодательством.

Используются следующие способы приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 13 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»):

1) преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество

2) преобразование унитарного предприятия в общество с ограниченной ответственностью

3)продажа государственного или муниципального имущества на аукционе

4) продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе

5) продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе;

6) продажа за пределами территории РФ находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ;

7) продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения

8) продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены;

9) внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ;

10) продажа акций открытых акционерных обществ по результатам доверительного управления

1. Комментируемая статья закрепляет возможность передачи объектов государственной или муниципальной собственности в частную собственность. Процесс такой передачи именуется приватизацией. Положения о приватизации появились в Законе РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР" (ст. 25). Обязательными признаками приватизации являются:

- передача имущества из публичной собственности в частную (поэтому приобретателем имущества не может стать публичное образование или организация, имеющая долю участия публичного образования более 25 процентов, унитарные предприятия, государственные и муниципальные учреждения);

- специальный порядок передачи имущества, установленный законом.

Приватизация имеет целью сокращение государственной и муниципальной собственности в хозяйственном обороте, что способствует развитию конкуренции, а также снижению бремени государства (муниципальных образований) по содержанию нерентабельных, малопривлекательных объектов. Приватизация осуществляется в соответствии со специально принимаемыми нормативными правовыми актами. Единый механизм и принципы приватизации не выработаны. Приватизация имущества унитарных предприятий, а также акций (долей), возникших при преобразовании государственных (муниципальных) предприятий, регламентируется ФЗ от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Законом РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" регулируется порядок передачи в частную собственность жилых помещений, занимаемых по договору социального найма. Отдельные особенности осуществления приватизации содержатся в ряде других законов. Например, в отношении земельных участков применяются правила, установленные ЗК РФ, ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Наряду с федеральным законодательством, включающем, помимо федеральных законов, нормативные акты, принятые Президентом РФ и Правительством РФ, отношения приватизации могут также регулироваться органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления.

2. Приватизацию нельзя рассматривать в качестве самостоятельного основания возникновения или прекращения права собственности, ибо указанные последствия связываются не с процессом как таковым, а определенным действием, как правило, заключением договора купли-продажи или договора о передаче имущества (при безвозмездной приватизации). Приватизация может производиться на возмездной основе либо безвозмездно. Условия приватизации зависят от категории объектов, субъектного состава, экономической сферы, некоторых других параметров, устанавливаемых законом. Способы приватизации устанавливаются специальными законами и, как правило, предусматривают заключение сделок в установленном избранным способом приватизации порядке - в частности, продажа государственного или муниципального имущества на аукционе, конкурсе, продажа посредством публичного предложения, без объявления цены, внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы акционерных обществ. Абзац 2 комментируемой статьи устанавливает приоритет законодательства о приватизации перед положениями Гражданского кодекса.

36