1. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов

Новая редакция ЗК РФ принципиально по-новому определяет порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности в аренду. В соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ (общая норма) договор аренды государственного или муниципального земельного участка заключается на торгах, аукционах.

В п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено 33 случая, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов. Во всех остальных случаях – только с проведением торгов в форме аукциона.

Решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. Организатор аукциона обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона.

В соответствии с п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами государственных и муниципальных земельных участков имеют право на заключение нового договора  аренды, если земельный участок был предоставлен в аренду ранее без торгов либо на аукционе для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Закон отменил критерий деления режимов предоставления земли по наличию или отсутствия предварительного согласования места размещения объекта.  

В соответствии со ст. 39.11 ЗК РФ предусмотрены два вида образования земельного участка с целью передачи его в аренду:

1. По инициативе органа власти;

2. По инициативе заинтересованных граждан и юридических лиц.

Земельный участок не может быть предметом аукциона, если он не поставлен на кадастровый учёт и не находится в государственной или муниципальной собственности.

Новеллой ЗК РФ является упразднение преимущественного права арендатора на заключение нового договора по истечению срока первоначального. В соответствии с п. 15 ст.39.8 ЗК РФ арендатор может заключить новый договор, без проведения торгов, если земельный участок ранее был передан без торгов, но без преимущественного права.

П.8 ст. 39.8 ЗК РФ предусматривает максимальные сроки передачи земельного участка для некоторых видов аренды, например, для размещения линейных объектов - 49 лет, для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства - 20 лет, для комплексного освоения территорий или дачного хозяйства - от 3 до 5 лет, под объект незавершенного строительства до 3 лет.

Исключительное право на заключение договора аренды имеют граждане и юридические лица, собственники зданий и сооружений, расположенных на таких участках (п.1 ст. 39.20 ЗК РФ).

Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок.

2. .​Правовой режим земель водного фонда

Правовой режим земель водного фонда определяется совокупностью правил использования и включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга, установленных земельным законодательством, законодательством о недрах, водным, природоохранным, градостроительным и иным законодательством.

В соответствии со ст. 1 ВК РФ водный фонд представляет собой совокупность водных объектов в пределах территории РФ. Водный объект - природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима.

Согласно ст. 102 ЗК РФ к землям водного фонда относятся земли:

1. Покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах;

2. Занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.

Земли водного фонда находятся в государственной федеральной собственности (следовательно, субъектом права собственности на них может быть только РФ), за исключением земель, занятых прудами и обводненными карьерами, которые могут находиться в любой форме собственности (в данном случае субъектами права собственности могут быть и граждане, и юридические лица, и публично-правовые образования).

В соответствии со ст. 27 ЗК РФ ограничены в обороте, а, следовательно, не подлежат приватизации земельные участки, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, под объектами гидротехнических сооружений и в 1 и 2 поясе зон санитарной охраны объектов питьевого водоснабжения.

Согласно ст. 5 ВК РФ к поверхностным водным объектам относятся:

1. Моря или их отдельные части (проливы, заливы, в том числе бухты, лиманы и другие);

2. Водотоки (реки, ручьи, каналы);

3. Водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища);

4. Болота;

5. Природные выходы подземных вод (родники, гейзеры);

6. Ледники, снежники.

Правовой режим подземных вод регулируется законодательством о недрах.

Согласно ст. 5 ВК РФ, к водному объекту также относится береговая линия. Она является границей водного объекта и отделяет земли водного фонда от земель иных категорий.

По условиям доступа водные объекты подразделяются на:

1. Объекты общего пользования.

В соответствии с п.1 ст. 262 ГК РФ, если земельный участок не огорожен и находится в частной собственности, любое лицо может пройти через этот участок к водному объекту общего пользования.

2. Водные объекты обособленного пользования.

Эти объекты, предоставленные для хозяйственной эксплуатации. В соответствии с ФЗ «О введении в действие ВК РФ», водные объекты исключены из состава объектов недвижимости. В качестве объектов вещных и обязательственных прав, они могут выступать только в составе земельных участков.

Ст. 8 ВК РФ устанавливает запрет на отчуждение водных объектов без отчуждения земельных участков, на которых они расположены.

Согласно п. 2 ст. 102 ЗК РФ на землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков.

Земельный участок не подлежит разделу, если при этом требуется раздел водного объекта. Это правило применяется только к прудам и обводненным карьерам, поскольку другие водные объекты не могут находиться в частной собственности и быть объектами гражданско-правовых сделок.

В соответствии с ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»  приватизация земельных участков, на которых расположены водные объекты, регламентируется земельным законодательством.

Органы, осуществляющие управление землями водного фонда:

1. Общее управление осуществляют органы общей компетенции (Президент, Правительство и т.п.)

2. Ведомственное управление осуществляют органы специальной компетенции. Наиболее широкие полномочия принадлежат Минприроды и находящемуся в его ведении Росприроднадзору и Федеральному агентству водных ресурсов.

В зависимости от видов хозяйственной эксплуатации земель водного фонда управление также осуществляют Минсельхоз, Минтранс, Ростехнадзор, федеральное агентство по недропользованию.

Правовая охрана водных объектов регулируется главой 6 ВК РФ. С целью охраны устанавливаются:

а) Береговая полоса водных объектов общего пользования. Ширина от 5 до 20 метров.

б) Водоохранные зоны (ст. 65 ВК РФ). Устанавливается от 50 до 200 м от береговой полосы.

ЛК РФ относит леса, расположенные в водоохранных зонах к защитным лесам. В них запрещается проведение сплошных рубок, они подлежат освоению в целях сохранения средообразующей функции.

В соответствии со ст. 64 ВК РФ в целях охраны водных объектов устанавливаются зоны и округа санитарной охраны. На них распространяются нормы и правила ФЗ от 23.02.1995 N 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах».

Перевод земельных участков водного фонда в другую категорию осуществляется по общему правилу, установленному в ФЗ о переводе. Перевод земель водного фонда в другую категорию допускается:

1. В случае создания ООПТ;

2. Для установления или изменения границ населенных пунктов;

3. Для размещения объектов государственного или муниципального значения;

4. В случае прекращения существования водного объекта при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы.